Tokios Neubauwohnungen verloren im August 9,1 % je Quadratmeter, während das Angebot um 12,4 % schrumpfte
Im August kamen im Großraum Tokio 1.140 neue Eigentumswohnungen auf den Markt, 12,4 % weniger als ein Jahr zuvor, und der Quadratmeterpreis fiel um 9,1 %.
Im Großraum Tokio wurden im August 2026 genau 1.140 neue Eigentumswohnungen zum Verkauf gestellt, 161 weniger als die 1.301 des Vorjahresmonats und damit ein Rückgang um 12,4 %. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis lag bei 1.444.000 Yen, 144.000 Yen oder 9,1 % unter dem Vorjahreswert, während der Durchschnittspreis je Wohnung um 5,4 % auf 97,7 Millionen Yen nachgab. Das Real Estate Economic Institute veröffentlichte die Erhebung am 17. September 2026.
Die eine Hälfte der Region verkaufte gut, die andere nicht
Die Vertragsquote im ersten Monat, also der Anteil der binnen eines Monats unter Vertrag genommenen neu angebotenen Wohnungen, betrug für die Region insgesamt 61,1 % und lag damit 4,0 Punkte unter dem Vorjahr. Diese eine Zahl verdeckt jedoch eine Spaltung, die selbst für Tokioter Verhältnisse breit ist. Auf Tokios 23 Bezirke entfielen 478 Wohnungen, 41,9 % des Gesamtangebots, von denen 72,4 % verkauft wurden. Im übrigen Teil der Präfektur Tokio kamen 173 Wohnungen auf den Markt, von denen 15,0 % verkauft wurden – eine Lücke von 57,4 Punkten innerhalb einer einzigen Präfektur.
Die äußeren Präfekturen folgten dem eigenen Rand der Hauptstadt nicht nach unten. Chiba brachte 247 Wohnungen heraus und schloss für 70,0 % Verträge ab, Kanagawa 140 Wohnungen bei 69,3 %, Saitama 102 Wohnungen bei 53,9 %. Die schwächste Ecke des Monats war also nicht die entfernteste.
Den Durchschnittspreis schreiben einige wenige Adressen
Auf Tokios zentrale sechs Bezirke entfielen 217 Wohnungen, 19,0 % des gesamten Regionalangebots, zu durchschnittlich 181,13 Millionen Yen und 2.774.000 Yen je Quadratmeter. Die 23 Bezirke insgesamt kamen auf 2.122.000 Yen je Quadratmeter, der Rest der Präfektur Tokio auf 961.000 Yen und Chiba auf 948.000 Yen. Der regionale Durchschnitt von 1.444.000 Yen liegt zwischen diesen Extremen, ohne eines davon zu beschreiben.
Gebäude ab zwanzig Geschossen machten 12 Projekte und 244 Wohnungen aus und erreichten eine Vertragsquote von 82,0 % – das stärkste Segment des Monats. Insgesamt 909 Wohnungen, 79,7 % des Angebots, waren für die Flat-35-Baufinanzierung registriert, und der unverkaufte Bestand lag Ende August bei 6.610 Wohnungen. Für September erwartet das Institut rund 1.500 neu angebotene Wohnungen.
Kansai bewegte sich in die Gegenrichtung
Die Region Kinki brachte 517 Wohnungen heraus, 44,2 % weniger als die 927 des Vorjahres. Das Institut merkt an, dass dies der niedrigste Augustwert seit 1993 ist, als 502 Wohnungen angeboten wurden. Die Preise stiegen dort dennoch: Der Durchschnittspreis je Wohnung legte um 9,2 % auf 59,47 Millionen Yen zu, der Quadratmeterpreis um 7,9 % auf 972.000 Yen. Die Vertragsquote lag bei 67,3 % und damit 3,5 Punkte niedriger, der unverkaufte Bestand bei 3.141 Wohnungen. Zwei der größten Märkte Japans bewegten sich im selben Monat preislich also in entgegengesetzte Richtungen, bei in beiden Fällen schrumpfendem Angebot.
Worauf das aufsetzt
Die Marktdaten von Glopra weisen für gebrauchte Eigentumswohnungen in Tokios 23 Bezirken 11.800,30 US-Dollar je Quadratmeter aus, bei einer Angebotsmiete von 33,48 US-Dollar je Quadratmeter und Monat. Das ergibt eine Bruttomietrendite von 3,40 % und nach der effektiven Mietertragsteuer von 6,72 % noch 3,18 %. Diese Preise sind binnen zwölf Monaten in Yen um 9,3 % gestiegen, in Dollar aber nur um 3,7 %, weil der Yen im selben Zeitraum 5,1 % verlor; über zehn Jahre ist die Lücke noch größer: 73,2 % in Yen gegenüber 25,9 % in Dollar. Die Transaktionskosten liegen bei 10,9 %, und der Blasenrisikowert von 72 fällt in das erhöhte Band.
Die nationale Zeile ist ein anderes Tier. Sie trägt für gebrauchte Eigentumswohnungen einen Preis von 3.307,20 US-Dollar je Quadratmeter, abgeleitet aus der Flat-35-Kreditnehmerbefragung der Japan Housing Finance Agency, und gar keine Mietrendite – denn kein japanischer Herausgeber veröffentlicht eine landesweite Wohnungsmiete, die sich mit einem landesweiten Preis aus derselben Quelle und demselben Zeitraum paaren ließe. Diese Lücke wird dokumentiert statt gefüllt.
Sources: Real Estate Economic Institute, Tokyo metropolitan new condominium market, August 2026, published 17 September 2026 https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/687/za4cO8m1.pdf; Real Estate Economic Institute, Kinki new condominium market, August 2026, published 17 September 2026 https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/686/za4cO8m2.pdf