Tokios Bestandswohnungen: vierter Absatzrückgang in Folge, jetzt fallen auch die Preise
REINS zählte im Juli 3.638 Kaufverträge über gebrauchte Eigentumswohnungen in Groß-Tokio, 8,6 Prozent weniger als im Vorjahr, bei 47.151 Angeboten im Bestand.
Die Zahl der Kaufverträge über gebrauchte Eigentumswohnungen im Großraum Tokio ist im Juli 2026 auf 3.638 gesunken – ein Minus von 8,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr und der vierte Rückgang in Folge, wie aus den am 10. August veröffentlichten Zahlen des REINS-Netzwerks hervorgeht. Die Preise sind den Mengen inzwischen gefolgt: Der durchschnittliche Vertragspreis gab um 0,7 Prozent auf 52,67 Millionen Yen nach, der Quadratmeterpreis um 1,5 Prozent auf rund 841.700 Yen. Im Bestand lagen 47.151 Angebote, während im Monatsverlauf 16.474 neue hinzukamen.
REINS ist das dem japanischen Verkehrsministerium unterstellte, offiziell benannte Immobilien-Informationsnetzwerk; seine Monatsreihe deckt Tokio, Kanagawa, Saitama und Chiba ab – die vier Präfekturen der Hauptstadtregion.
Einfamilienhäuser liefen in die andere Richtung
Bei gebrauchten Einfamilienhäusern wurden 1.738 Verträge gezählt, ein deutlich milderes Minus von 1,9 Prozent, und der Durchschnittspreis stieg um 0,6 Prozent auf 39,33 Millionen Yen – der siebte Anstieg in Folge. Die Divergenz ist real, doch die Stichprobe bei Häusern ist kleiner und reagiert empfindlicher darauf, welche Objekte in einem Monat zufällig gehandelt werden; die 0,6 Prozent eines einzelnen Monats sind für sich genommen kein Trend. Vier Monate fallender Wohnungsumsätze in Folge sind das robustere Signal.
Die nächste Kennzahl ist der Bestand. 47.151 Angebote bei 3.638 Verträgen pro Monat bedeuten für Groß-Tokio beim derzeitigen Absorptionstempo fast dreizehn Monate stehendes Wohnungsangebot – ein Verhältnis, das die Angebotspreise unter Druck setzt, wenn es bis in den Herbst anhält.
Neubau und Wiederverkauf erzählen gegenläufige Geschichten
Hier ist Sorgfalt geboten, auch bei unseren eigenen Zahlen. Die Tokio-Reihe von Glopra weist für die vergangenen zwölf Monate ein Preisplus von 9,3 Prozent in Yen aus, bei einem Stadtdurchschnitt von 11.134 Dollar je Quadratmeter und einer Bruttomietrendite von 3,59 Prozent. REINS meldet dagegen für einen einzelnen Monat im Jahresvergleich einen um 1,5 Prozent niedrigeren Quadratmeterpreis im Bestand.
Beides stimmt. Die Angaben beschreiben unterschiedliche Segmente über unterschiedliche Zeitfenster. Der Neubaumarkt hat Rekorde gesetzt – die Preise neuer Eigentumswohnungen im Raum Tokio erreichten im ersten Halbjahr 2026 ein Allzeithoch –, während der Wiederverkaufsmarkt seit dem Frühjahr nachgibt; unser Zwölfmonatswert umfasst einen Zeitraum, in dem der Neubauschub dominierte. Unser städtisches Durchschnittspreisniveau beruht zudem auf einer breiteren, stärker auf Toplagen gewichteten Basis als die auf vier Präfekturen begrenzte Bestandsstichprobe von REINS. Die beiden Preisniveaus sind daher nicht direkt vergleichbar und sollten nicht nebeneinandergestellt werden.
Die Währung erledigt den Großteil der Arbeit
Für ausländische Käufer ist die Yen-Zahl nicht die Rendite. Ein Plus von 9,3 Prozent in Yen für Tokio wird über dieselben zwölf Monate zu minus 2,2 Prozent in Dollar, und aus Japans landesweitem Plus von 8,0 Prozent in Yen werden minus 3,3 Prozent. Ein Investor mit Dollar als Basiswährung hat auf einem steigenden Markt verloren. Unsere effektive Mietsteuer für Nichtansässige liegt in Japan bei 6,72 Prozent und zählt damit zu den niedrigsten im entwickelten Asien; von der Tokioter Bruttorendite von 3,59 Prozent bleiben so etwa 3,3 Prozent netto. Unser Blasen-Score für Tokio beträgt 72, im erhöhten Bereich.
Sources: REINS / East Japan Real Estate Information Network, Monthly Market Watch July 2026 (10 Aug 2026) https://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202607_summary.pdf; REINS release index https://www.reins.or.jp/new/