Immobiliensteuern und Kaufnebenkosten in der Türkei (2026)
Türkei bei Glopra 2026: 8,7 % Kaufnebenkosten, 7,32 % Bruttorendite, 18,39 % effektive Mietsteuer und die Freibetragsgrenze bei 1.500.000 TRY im Blick.
Die türkische Besteuerung ausländischer Vermieter wird im deutschsprachigen Raum durchweg zu streng dargestellt. Tatsächlich stehen Ihnen zwei Abzüge zu, die viele Ratgeber Gebietsfremden absprechen. Zugleich existiert eine Grenze, die kaum jemand erwähnt und die härter wirkt als jeder Steuersatz. Die Marktzahlen dazu stammen aus dem Glopra-Stand vom 23. Juli 2026, erhoben nach Methodik v3: 1.755 USD Durchschnittspreis je Quadratmeter in Istanbul, 8,7 % Gesamtkosten beim Erwerb, 7,32 % Bruttomietrendite.
Wer als „dar mükellef” gilt
Wer in der Türkei eine Wohnung besitzt, dort aber nicht ansässig ist, wird als „dar mükellef” geführt, also als beschränkt Steuerpflichtiger. Besteuert wird dann ausschließlich das türkische Einkommen, im Regelfall die Mieteinnahme aus der Wohnung in Istanbul, Antalya oder Alanya. Der Status bestimmt die Bemessungsgrundlage, nicht den Zugang zu den Vergünstigungen — dieser Unterschied wird in der Beratungspraxis regelmäßig verwischt.
Istisna und götürü gider sind kein Entweder-oder
Erstens: die Mietfreistellung für Wohnraum nach Artikel 21 des Einkommensteuergesetzes, die istisna, für 2026 mit 58.000 TRY angesetzt. Zweitens: der götürü gider nach Artikel 74/3, ein pauschaler Abzug von 15 % der Bruttomiete, den Sie ohne einen einzigen Beleg geltend machen und der an die Stelle des Einzelnachweises tritt. Der Leitfaden der türkischen Finanzverwaltung für Gebietsfremde bestätigt beide Positionen ausdrücklich. Beide, nicht eine von beiden.
Im Modellfall von Glopra führt diese Kombination zu einer effektiven Belastung der Mieteinnahmen von 18,39 %, in einer Spanne von 13,96 % bis 22,82 %.
Die Klippe bei 1.500.000 TRY
Diese Spanne entsteht nicht durch den Tarifverlauf allein. Artikel 21 Absatz 2 streicht die Freistellung vollständig, sobald die jährliche Bruttomiete aus Wohnraum 1.500.000 TRY übersteigt. Es wird nichts anteilig gekürzt und nichts abgeschmolzen. Umgerechnet liegt die Grenze bei rund 2.650 USD Miete im Monat.
Entscheidend ist die Bezugsgröße: Geprüft wird die gesamte Wohnraummiete, nicht jede Wohnung für sich. Wer eine zweite oder dritte Einheit vermietet, verliert den Freibetrag daher nicht nur für die neue Wohnung, sondern für den gesamten Bestand. Ein einziger zusätzlicher Mietvertrag hebt so den effektiven Satz des ganzen Portfolios an. Die yıllık beyanname, die Jahreserklärung, wird lange nach diesen Entscheidungen abgegeben — rechnen Sie deshalb vor Beginn des Steuerjahres, nicht danach.
Privater Mieter, keine Quellensteuer
Vermieten Sie an eine Privatperson, wird nichts einbehalten. Die Miete kommt ungekürzt an, und mit der Jahreserklärung ist der Vorgang endgültig abgeschlossen; es folgt kein weiterer Bescheid und keine Nachbelastung. Ein Quellensteuerabzug greift nur, wenn der Mieter ein Unternehmen ist, weil dann die Firma die Abführung übernimmt. Die geltenden Regelungen veröffentlicht die Finanzverwaltung unter gib.gov.tr und passt sie regelmäßig an.
Woraus sich die 8,7 % zusammensetzen
Den größten Teil macht die Steuer auf die Übertragung des Tapu aus, hinzu kommen Maklerhonorar, beglaubigte Übersetzung, Notar und die verpflichtende Erdbebenversicherung. Beim Neubau direkt vom Bauträger fällt die Summe häufig niedriger aus: Zahlen Sie mit in die Türkei eingeführten Devisen, kommt eine Mehrwertsteuerbefreiung in Betracht, und eine Maklerprovision entsteht meist gar nicht. An die Befreiung ist eine dreijährige Haltefrist geknüpft.
Fünf Jahre, zehn Jahre und die Rolle der Lira
In US-Dollar verzeichnet Glopra +114,6 % über fünf Jahre, +56,1 % über zehn Jahre und +6,6 % in den vergangenen zwölf Monaten. Dass der Zehnjahreswert unter dem Fünfjahreswert liegt, ist kein Widerspruch, sondern eine Datierung: Der Anstieg fällt in die jüngere Vergangenheit, davor verlief die Kurve in Dollar nahezu waagerecht. Das Blasenrisiko bewertet Glopra als erhöht mit 60 Punkten, bei hoher Datenkonfidenz. Das Preis-Einkommens-Verhältnis von 6,58 bleibt der niedrigste Wert der gesamten Vergleichsgruppe und zeigt, dass türkische Haushalte den Markt noch erreichen — ein Käuferkreis, der beim späteren Verkauf zählt.
Steuerregeln ändern sich; dieser Beitrag ist allgemeine Information und keine Steuerberatung — prüfen Sie Ihre Lage mit einem türkischen Berater.
Quellen
gib.gov.tr
Gelir İdaresi Başkanlığı
Glopra