Türkei: Immobilienkauf durch Ausländer und der Weg zur Eigentumsurkunde
Die Türkei lässt fast alle Ausländer kaufen. Davor liegen ein Pflichtgutachten, eine Devisenbescheinigung und die Prüfung der militärischen Sperrzonen.
Das Verhältnis von Kaufpreis zu Einkommen liegt in der Türkei bei 6,58 (Glopra-Momentaufnahme, 23.07.2026, Methodik v3) und ist damit der günstigste Wert in unserem gesamten Sample. Die Zahl verdient einen zweiten Blick, denn sie sagt etwas, das in Marktberichten selten auftaucht: Die einheimischen Einkommen erreichen die einheimischen Preise noch. Der Markt trägt sich nicht allein durch ausländisches Kapital. Was ausländische Käufer stattdessen erwartet, ist eine Kette von Verwaltungsschritten, wie sie die meisten europäischen Märkte nicht kennen.
Wer darf überhaupt erwerben?
Maßgeblich ist Artikel 35 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644. Das am 3. Mai 2012 verabschiedete und am 18. Mai 2012 im Amtsblatt veröffentlichte Gesetz Nr. 6302 hat die frühere Gegenseitigkeitsprüfung gestrichen, nach der ein Ausländer nur kaufen durfte, wenn türkische Staatsbürger in seinem Heimatland dasselbe Recht hatten. An deren Stelle trat das Ermessen des Staatspräsidenten, unter Abwägung der bilateralen Beziehungen und des nationalen Interesses zu bestimmen, welche Staatsangehörigen erwerben dürfen, und Erwerbe nach Land, Region, Dauer oder Objektart einzuschränken.
Warum finden Sie die Länderliste nirgends?
Weil sie nicht veröffentlicht wird. Die Generaldirektion für Grundbuch und Kataster verweist Anfragen an türkische Botschaften und Konsulate, an sich selbst oder an das zuständige Grundbuchamt. Eine exakte Zahl berechtigter Staaten, die Ihnen ein Makler nennt, stammt aus dem Vertrieb, nicht aus dem Gesetz. Verbindlich ist allein die Auskunft, die das Grundbuchamt zu Ihrem Vorgang erteilt.
Wo enden die Flächengrenzen?
Zwei Obergrenzen gelten nebeneinander. Eine ausländische Privatperson darf landesweit höchstens 30 Hektar halten, Erbfälle ausgenommen, und der Staatspräsident kann diesen Wert verdoppeln. Unabhängig davon darf ausländischer Besitz zehn Prozent der in Privateigentum stehenden Fläche eines Bezirks nicht überschreiten. Diese zweite Grenze überrascht regelmäßig: Ein Küstenbezirk, der sein Kontingent ausgeschöpft hat, trägt keine weiteren ausländischen Erwerbe ein, unabhängig von Käufer und Kaufpreis.
Bei unbebauten Grundstücken kommt eine Pflicht hinzu. Der ausländische Erwerber muss binnen zwei Jahren ein Bebauungsprojekt beim zuständigen Ministerium einreichen, andernfalls wird das Grundstück verwertet.
Was passiert bei militärischen Sperr- und Sicherheitszonen?
Artikel 35 schließt Erwerbe in ausgewiesenen militärischen Sperr- und Sicherheitszonen aus, in besonderen Sicherheitszonen muss die Provinzverwaltung zustimmen. Die Prüfung übernimmt heute das Grundbuchamt selbst anhand der hinterlegten Zonenkarten, was gegenüber dem alten Verfahren ein echter Fortschritt ist. Eine gesetzliche Frist dafür ist allerdings nicht veröffentlicht. Wo die Karten digital vorliegen, klärt sich die Frage im laufenden Antrag; wo eine Entscheidung der Provinzverwaltung nötig wird, wartet die Akte. Wer einen Vorvertrag mit kurzer Vertragsstrafenfrist unterschreibt, sollte diese Wartezeit einkalkulieren.
Welche Unterlagen bewegen die Urkunde tatsächlich?
Ein unabhängiges Wertgutachten ist für ausländische Käufer verpflichtend und wird über das Portal WebTapu im System TADEBİS beauftragt, gestützt auf das seit 1. März 2024 geltende Rundschreiben 2024/2 der Generaldirektion. Erstellt wird es von Sachverständigen, die den Regeln des Kapitalmarktausschusses und des Sachverständigenverbandes unterliegen; die nach heutigem Verfahren ausgestellten Wertfeststellungsdokumente laufen sechs Monate.
Die Pflichtversicherung gegen Erdbebenschäden ist ebenfalls kein Formalakt. Artikel 11 des Gesetzes Nr. 6305 untersagt den Grundbuchämtern die Eintragung für ein versicherungspflichtiges Gebäude ohne am Transaktionstag gültige Police.
Dann die Devisen. Nach dem im Januar 2022 veröffentlichten Rundschreiben 2022/1 verkauft der ausländische Käufer den Kaufpreis in Devisen an eine Bank, die ihn an die Zentralbank weiterverkauft; die daraus entstehende Devisenankaufsbescheinigung nennt den Käufer, die Pass- oder Ausländeridentifikationsnummer und den Dollargegenwert. Direkt an die Zentralbank gehen nur Dollar, Euro und Pfund, alles andere wird zuvor zu den Referenzkreuzkursen der Zentralbank umgerechnet. Nicht der private Vertrag, sondern diese Bescheinigung verankert den angemeldeten Wert im Grundbuch.
Hinzu kommen eine Ausländeridentifikations- oder Steuernummer, eine kommunale Wertbescheinigung und, falls Sie kein Türkisch sprechen, ein von der Justizkommission vereidigter Dolmetscher. Eine im Ausland unterzeichnete Vollmacht braucht notarielle Beglaubigung und gegebenenfalls eine Apostille. Die Umschreibung selbst können Sie bei jedem Grundbuchamt des Landes vornehmen lassen.
Was kostet der Eintritt, was bringt er?
Die Grunderwerbsgebühr beträgt zwei Prozent auf Käuferseite und zwei Prozent auf Verkäuferseite; wer beide Hälften trägt, ist Verhandlungssache und landet im Neubauvertrieb häufig still beim Käufer. Die gesamten Erwerbsnebenkosten liegen bei 8,7 Prozent, die Bruttomietrendite bei 7,32 Prozent, der Durchschnittspreis in Istanbul bei 1.755 USD/m² und der effektive Steuersatz auf Mieteinnahmen bei 18,39 Prozent (Glopra-Momentaufnahme, 23.07.2026, Methodik v3). Unser Blasenrisiko-Indikator steht mit 60 Punkten im erhöhten Bereich, was sich mit dem günstigen Erschwinglichkeitswert nur schwer verträgt.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung; ziehen Sie vor einem Kauf einen qualifizierten türkischen Anwalt hinzu.
Quellen
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — tkgm.gov.tr
Your Key Türkiye, Ministerium für Umwelt, Urbanisierung und Klimawandel — yourkeyturkiye.gov.tr
Grundbuchgesetz Nr. 2644, Artikel 35, und Gesetz Nr. 6302 — mevzuat.gov.tr
Doğal Afet Sigortaları Kurumu, Gesetz Nr. 6305 — dask.gov.tr
Glopra Länderdaten, Methodik v3 — glopra.com
Sources: mfylegal.av.tr, globalcitizensolutions.com, invest.gov.tr