Immobiliensteuern und Kaufnebenkosten in den Vereinigten Arabischen Emiraten

Null Steuer auf Mieteinnahmen und mit 6,5 % die niedrigsten Erwerbskosten der Glopra-Gruppe, dafür der höchste Quadratmeterpreis. Entscheidend ist die Lizenz.

Die Emirate besteuern Mieteinnahmen einer Privatperson mit null. Das ist keine Grauzone und kein Schlupfloch, sondern geltendes Recht. Der Glopra-Datenstand vom 23. Juli 2026, erhoben nach Methodik v3, ergänzt diesen Befund um eine zweite Auffälligkeit: Die gesamten Erwerbsnebenkosten liegen bei 6,5 % des Kaufpreises und damit niedriger als in jedem anderen Markt der Vergleichsgruppe. Der Einstiegspreis von 5 760 USD je Quadratmeter im Dubaier Städtemittel ist dagegen der höchste dieser Gruppe. Der steuerliche Vorteil ist also echt, steckt aber zu einem guten Teil bereits im Preis.

Warum die Körperschaftsteuer Sie in der Regel nicht erreicht

Eine Einkommensteuer für natürliche Personen existiert in den VAE nicht. Für Unsicherheit sorgt die 2023 eingeführte Körperschaftsteuer, weil viele Eigentümer annehmen, dass Vermietung ab einer gewissen Größenordnung als unternehmerische Tätigkeit gilt.

Die Kabinettsentscheidung 49/2023 und die auf tax.gov.ae veröffentlichten Hinweise der Bundessteuerbehörde stellen die „Immobilieninvestition" einer natürlichen Person – auch einer nicht ansässigen – vollständig außerhalb des Körperschaftsteuerregimes, sofern die Tätigkeit keiner Lizenz bedarf. Die Vermietung von Immobilien ist dort ausdrücklich genannt.

Die Umsatzschwelle von einer Million Dirham

Diese Schwelle bringt sonst die geschäftliche Tätigkeit einer Privatperson in den Anwendungsbereich der Körperschaftsteuer. Mieteinnahmen aus lizenzfreier Vermietung zählen nicht dazu. Wer mehrere Wohnungen hält, muss deren Mieten also nicht zusammenrechnen und gegen diese Grenze prüfen.

Eine Einschränkung bleibt trotzdem. Der Nullsatz ist ein emiratischer Satz. Ob Ihr eigener Ansässigkeitsstaat dieselbe Miete besteuern möchte, entscheidet er nach seinem Recht und ohne Rücksicht auf die Regelung in den Emiraten.

Wo die Grenze zwischen Langzeit- und Kurzzeitvermietung verläuft

Ein über Ejari registrierter Wohnraummietvertrag über zwölf Monate ist lizenzfrei und fällt damit unter die Ausnahme, ohne dass es dafür eine Gesellschaft oder eine besondere Gestaltung braucht. Kurzzeit- und Ferienwohnungsvermietung ist dagegen lizenzpflichtig und liegt schon deshalb außerhalb.

Dieselbe Wohnung, derselbe Eigentümer, zwei völlig verschiedene steuerliche Positionen – der Unterschied steckt allein im Mietvertrag. Genau diese Linie fehlt in den meisten Ratgebertexten, obwohl sie für einen ausländischen Käufer die praktisch wichtigste ist.

Die Wohngebühr von 5 % zahlt der Mieter

Die Stadtverwaltung Dubai erhebt eine Wohngebühr in Höhe von 5 % der Jahresmiete. Sie wird regelmäßig als Vermietersteuer beschrieben, was schlicht falsch ist: Sie wird dem Bewohner in monatlichen Raten über die DEWA-Versorgungsrechnung belastet. Vermieten Sie die Einheit, trifft sie Sie nicht. Bewohnen Sie sie selbst, schon.

Die tatsächliche laufende Belastung des Eigentümers liegt woanders, nämlich bei den jährlichen Servicegebühren der Anlage. Sie fallen je nach Gebäude sehr unterschiedlich aus und gehören in jede Renditerechnung als eigene Position, weil sie die Bruttorendite spürbar mindern.

Was die übrigen Kennzahlen zeigen

Die Bruttomietrendite liegt bei 4,94 % und damit im Mittelfeld, das Verhältnis von Preis zu Einkommen bei 7,4 – die Preise sind den örtlichen Einkommen davongelaufen. In zwölf Monaten stiegen die Preise um 6,1 % in USD. Glopra bewertet das Blasenrisiko als moderat mit 46 Punkten, die Datenqualität als hoch, was bedeutet, dass hinter diesen Werten eine geprüfte Quelle steht und keine Schätzung. Zusammengenommen zeichnen die Zahlen einen Markt, in den man günstig hineinkommt und dessen steuerlicher Vorzug längst allgemein bekannt ist.

Eine geprüfte Fünf- oder Zehnjahresreihe in USD veröffentlicht Glopra für die VAE bislang nicht. Wir nennen deshalb keine, statt eine ungesicherte Zahl zu übernehmen: Der Dubaier Zyklus hat in beide Richtungen kräftig ausgeschlagen, und ein Langfristmittel hinge allein am gewählten Startjahr.

Steuerregeln und Gebühren ändern sich; dieser Text ist allgemeine Information und keine Steuerberatung – lassen Sie Ihre Lage vor einer Zusage von einer örtlichen Fachkraft prüfen.

Quellen

Glopra

tax.gov.ae

Bundessteuerbehörde, Kabinettsentscheidung 49/2023

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