Vereinigte Arabische Emirate: Immobilienkauf durch Ausländer und Volleigentum in den Freehold-Zonen

Ausländer erwerben in den Emiraten Volleigentum, aber nur in ausgewiesenen Zonen. Was das Gesetz erlaubt, was der Kauf wirklich kostet und wer am Ende erbt.

Das emiratische Recht beginnt nicht mit der Erlaubnis, sondern mit einer Schranke. Artikel 4 des Dubaier Gesetzes Nr. 7 von 2006 über die Immobilienregistrierung behält das Eigentum an Grundstücken im Emirat den Staatsangehörigen der VAE und der Golf-Kooperationsrat-Staaten, den vollständig in deren Hand befindlichen Gesellschaften sowie Publikumsaktiengesellschaften vor. Alle übrigen Käufer erwerben als Ausnahme, in den vom Herrscher genehmigten Gebieten. Auf dieser Ausnahme ruht der gesamte ausländische Markt. Die Frage lautet für Sie also nicht, ob Sie kaufen dürfen, sondern wo.

In welchen Gebieten ist Volleigentum für Ausländer möglich?

Die Verordnung Nr. 3 von 2006 benannte erstmals jene Dubaier Bezirke, in denen Nicht-VAE-Bürger zeitlich unbefristetes Volleigentum, ein Nießbrauchrecht oder eine Pacht von bis zu neunundneunzig Jahren erhalten können. Auf der ursprünglichen Liste stehen unter anderem Umm Hurair 2, Emirates Hills, Jebel Ali, Al Jaddaf, Dubai Marina, Palm Jumeirah und Mirdif; spätere Beschlüsse des Herrschers haben die Karte erweitert, darunter Beschluss Nr. 14 von 2015, Nr. 8 von 2016 und Nr. 6 von 2022.

Abu Dhabi folgt einem eigenen Gesetz. Das Gesetz Nr. 19 von 2005 zur Regulierung des Immobiliensektors wurde im April 2019 dahingehend geändert, dass Nicht-VAE-Bürger Immobilien in den Investitionszonen des Emirats erwerben können und nicht mehr nur die darauf errichteten Einheiten. Dazu zählen Yas Island, Saadiyat, Al Reem, Al Maryah, Al Raha Beach, Al Reef und Masdar City. Schardscha vergibt dagegen kein Volleigentum an Ausländer: Der Beschluss des Exekutivrats Nr. 26 von 2014 sieht in ausgewiesenen Gebieten Nießbrauch von bis zu hundert Jahren vor. Wer nur die Dubaier Regeln kennt, rechnet in Abu Dhabi falsch.

Wie läuft der Kauf vom Form F bis zur Eigentumsurkunde?

Der Investorenleitfaden des Dubai Land Department gibt die Reihenfolge vor. Käufer und Verkäufer unterzeichnen den bei der RERA registrierten Standardvertrag Form F; eigene Klauseln sind nur zulässig, soweit sie den Standardbestimmungen nicht widersprechen. Anschließend holt der Verkäufer beim Entwickler das No Objection Certificate ein, das die Zahlung der Servicegebühren bestätigt. Die Umschreibung selbst erfolgt in einem lizenzierten Trustee-Büro, und die Behörde erhebt 4 % des Kaufpreises, je zur Hälfte von Verkäufer und Käufer zu tragen. Die Eintragung muss binnen sechzig Tagen nach Vertragsschluss erfolgen, danach fallen Säumnisgebühren an.

Glopra beziffert die Transaktionskosten beim Kauf in den Emiraten auf 6,5 % und damit auf den niedrigsten Wert unserer Stichprobe, bei einem Durchschnittspreis von 5.760 USD pro Quadratmeter in Dubai, dem höchsten Wert der Stichprobe (Glopra-Momentaufnahme, 23.07.2026, Methodik v3). Ein Aufenthaltsvisum ist für den Kauf nicht erforderlich; die Bundesbehörde für Identität setzt die Schwelle des Golden Visa für Immobilieninvestoren bei 2 Millionen Dirham an.

Warum liegt der Kauf vom Plan in einem zweiten Register?

Was noch nicht gebaut ist, lässt sich nicht ins Eigentumsregister eintragen, deshalb hat Dubai ein paralleles geschaffen. Nach dem Gesetz Nr. 13 von 2008 ist eine Off-Plan-Verfügung unwirksam, solange sie nicht im vorläufigen Immobilienregister eingetragen ist; die Eintragung läuft über das Oqood-System der Behörde und kostet jede Seite 2 % des Kaufwerts zuzüglich geringer Wissens- und Innovationsgebühren. Das Gesetz Nr. 8 von 2007 verpflichtet den Entwickler, Käufergelder auf einem gesonderten Treuhandkonto bei einem akkreditierten Agenten zu halten. Prüfen Sie dieses Konto, bevor Sie unterschreiben. Das Gesetz Nr. 19 von 2020 regelt den Zahlungsverzug des Käufers: Anzeige bei der Behörde, dreißigtägige Frist, und der einbehaltbare Anteil richtet sich nach dem Baufortschritt.

Wer erbt die Wohnung, und was kostet die laufende Haltung?

Für Nachlässe in den VAE gelten im Ausgangspunkt die Grundsätze der Scharia, auch für Immobilien in ausländischer Hand, sofern der Eigentümer nichts anderes veranlasst. Nichtmuslime können ein Testament beim Wills Service der DIFC Courts registrieren, eingerichtet durch den Beschluss Nr. 4 von 2014 und gestützt auf das Dubaier Gesetz Nr. 15 von 2017; damit tritt die im registrierten Testament angeordnete Verteilung an die Stelle der Standardregeln. Das Bundesgesetzesdekret Nr. 41 von 2022 über den zivilen Personenstand, seit Februar 2023 in Kraft, regelt für Nichtmuslime unter anderem das Erbrecht.

Wer in einem Turm oder einer geschlossenen Wohnanlage kauft, wird Mitglied einer Eigentümergemeinschaft und zahlt eine von der RERA genehmigte Jahresgebühr. Grundlage ist das Gesetz Nr. 6 von 2019 über gemeinschaftliches Eigentum; die Mittel laufen über die Plattform Mollak des Land Department auf Konten nach Treuhandmechanik. Rückstände blockieren das No Objection Certificate und damit den Verkauf. Auf der Ertragsseite misst Glopra eine Bruttomietrendite von 4,94 % bei einem Mietsteuersatz von 0 %, ein Preis-Einkommens-Verhältnis von 7,4 und eine Preisveränderung von +6,1 % über zwölf Monate; das Blasenrisiko ist mit 46 Punkten moderat, die Datenzuverlässigkeit hoch (Glopra-Momentaufnahme, 23.07.2026, Methodik v3). Für fünf und zehn Jahre veröffentlicht Glopra zu diesem Markt keine verifizierte USD-Zeitreihe.

Dieser Beitrag ist allgemeine Information zum Rechtsrahmen und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.

Quellen

Regierungsportal der VAE, Immobilienkauf durch Ausländer — u.ae

Dubai Land Department, Know Your Rights for Real Estate Investors — dubailand.gov.ae

Dubai Legislation, Gesetz Nr. 7 von 2006 über die Immobilienregistrierung — dlp.dubai.gov.ae

Dubai Legislation, Verordnung Nr. 3 von 2006 über die Eigentumsgebiete für Nicht-VAE-Bürger — dlp.dubai.gov.ae

Dubai Legislation, Gesetz Nr. 19 von 2020 zur Änderung des Gesetzes Nr. 13 von 2008 — dlp.dubai.gov.ae

Dubai Land Department, Mollak — mollak.dubailand.gov.ae

DIFC Courts Wills Service — difccourts.ae

Bundesbehörde für Identität, Staatsbürgerschaft, Zoll und Hafensicherheit, Golden Visa — icp.gov.ae

Sources: u.ae, gulfnews.com, egsh.ae, janussdevelopers.com, apilproperties.com, dubailand.gov.ae

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