US-Rendite zehnjähriger Staatsanleihen erreicht erstmals seit 2023 die 5 Prozent, Hypothekenzins bei 6,76 Prozent
Die Rendite zehnjähriger US-Staatsanleihen erreichte am 14. September im Handel die 5-Prozent-Marke und schloss bei 4,97 %, einen Tag vor der Zinsentscheidung der Fed.
Die Rendite zehnjähriger US-Staatsanleihen erreichte am Montag, 14. September, im Handelsverlauf die 5-Prozent-Marke — erstmals seit Oktober 2023. Dort blieb sie nicht. Die tägliche Par-Renditekurve des US-Finanzministeriums, also die offizielle Reihe, weist die Zehnjährige für den 14. September mit 4,97 % aus, nach 4,78 % am 4. September. Die Unterscheidung ist wichtig, denn eine Berührung im Handelsverlauf und ein Schlussstand sind zwei verschiedene Tatsachen: Mehrere Medien meldeten die Bewegung als klaren Durchbruch der 5 Prozent, während der offizielle Schlussstand drei Basispunkte darunter lag.
Die Sitzung der Fed läuft vom 15. bis 16. September und ist mit einer Zusammenfassung der Wirtschaftsprojektionen verbunden, die Entscheidung fällt also am Tag nach der Renditebewegung. Presseberichte beziffern die eingepreiste Wahrscheinlichkeit einer Zinserhöhung nach den August-Inflationsdaten auf knapp 90 % und nennen als Treiber einen auf 108 Dollar gestiegenen Brent-Ölpreis, schwere Staats- und Unternehmensanleiheemissionen einschließlich der Finanzierung von KI-Infrastruktur sowie sich auflösende Yen-Carry-Geschäfte.
Das kurze Ende bewegte sich stärker als das lange
Die Form der Bewegung sagt mehr als die Schlagzeile. Zwischen dem 4. und dem 14. September stieg in der offiziellen Reihe die zweijährige Rendite von 4,37 % auf 4,65 %, die zehnjährige von 4,78 % auf 4,97 % und die dreißigjährige von 5,24 % auf 5,34 %. Das sind 28 Basispunkte bei der Zweijährigen, 19 bei der Zehnjährigen und 10 bei der Dreißigjährigen.
Die Neubewertung konzentriert sich damit am kurzen Ende, genau in dem Abschnitt, den die Fed tatsächlich steuert, und dünnt mit längeren Laufzeiten aus. Dieses Muster passt zu einem Markt, der straffere Geldpolitik einpreist, nicht zu einem, der eine höhere langfristige Laufzeitprämie verlangt. Es ist das Gegenteil dessen, wie eine rein fiskalische Angebotsgeschichte aussehen würde, und man sollte es im Blick behalten, wenn die Zehnjährige als das ganze Bild dargestellt wird.
Für einen Hypothekennehmer fiel die 5-Prozent-Linie schon vor Wochen
Nun der Teil, der den Wohnungsmarkt betrifft und nicht die Anleihehändler. Eine dreißigjährige US-Hypothek wird am langen Ende der Staatskurve bepreist, und die dreißigjährige Rendite lag in diesem Monat an jedem einzelnen Tag über 5 %: 5,27 % am 1. September, 5,24 % am 4., 5,37 % am 10. und 5,34 % am 14. September. Die Schlagzeile vom Montag handelte davon, dass die Zehnjährige eine runde Zahl überschritt, die die näher passende Laufzeit längst hinter sich gelassen hatte.
Die am 10. September veröffentlichte Hypothekenmarktumfrage von Freddie Mac weist die dreißigjährige Festhypothek mit 6,76 % aus, nach 6,71 % in der Vorwoche und 6,35 % ein Jahr zuvor. Die fünfzehnjährige lag im Schnitt bei 6,09 %, gegenüber 5,50 % vor einem Jahr. Am 10. September betrug die zehnjährige Par-Rendite 4,95 %, die Hypothek trug also einen Aufschlag von 181 Basispunkten darauf.
Zwei Dinge folgen daraus. Die Umfrage vom 10. September liegt vor der Bewegung auf 4,97 % und der Berührung der 5 Prozent am Montag, enthält sie also noch nicht; die nächste Erhebung ist für den 17. September fällig. Und der Jahresvergleich ist der, den ein Käufer spürt: 41 Basispunkte teurer als vor einem Jahr, bei einem Kredit, der meist die größte Verbindlichkeit eines Haushalts ist.
Was ein risikofreier Satz von 4,97 Prozent mit einer Nettorendite von 6,00 Prozent macht
Die Daten von Glopra für die USA, aus unserem Snapshot vom 4. September und mit unserer höchsten Vertrauensstufe, weisen einen Landesdurchschnitt von rund 2.433 USD je Quadratmeter bei einer Bruttomietrendite von 6,71 % aus. Nach der von uns für einen standardisierten Fall ohne Wohnsitz modellierten effektiven Steuer von 10,66 % auf Mieteinnahmen sind das 6,00 % netto. Die vollständigen Transaktionskosten betragen 6,9 %, die Preise liegen im Jahresvergleich sowohl in Landeswährung als auch in US-Dollar 2,2 % höher, unser Blasenrisiko-Score von 57 liegt im moderaten Band und das Preis-Einkommens-Verhältnis bei 3,5. Miami, unsere US-Stadtzeile, zeigt 5.802 USD je Quadratmeter und eine Bruttorendite von 6,84 %, bei einem Blasenrisiko-Score von 75 im erhöhten Band.
Stellt man die Zahlen nebeneinander, ist die Rechnung eindeutig. Eine Nettomietrendite von 6,00 % liegt UNTER den 6,76 % Kosten einer dreißigjährigen Hypothek, eine Lücke von 76 Basispunkten, und sie liegt gut einen Prozentpunkt über einer Staatsanleihe, die 4,97 % zahlt, ohne Mieter, ohne Leerstand und ohne Instandhaltung. Das ist die Kompression, die ein höherer risikofreier Satz erzeugt: kein Einbruch der Immobilienwerte, sondern eine schmalere Belohnung dafür, Immobilienrisiko zu tragen, und ein negativer Carry für jeden, der einen landesdurchschnittlichen Vermögenswert zum Umfragesatz finanziert.
Drei Einschränkungen gehören dazu. Landesdurchschnitte verdecken enorme Streuung, und ein Preis-Einkommens-Verhältnis von 3,5 ist gerade deshalb niedrig, weil es eine landesweite Zahl ist, die auch Märkte enthält, die kein internationaler Käufer ansieht. Eine Berührung der 5 Prozent im Handelsverlauf ist kein Schlussstand, und eine Woche Kurvenbewegung ist kein Trend. Und die Fed setzt das kurze Ende, während der Markt die Zehnjährige setzt, die morgige Entscheidung bewegt die Zahl, um die es in diesem Artikel geht, also nicht mechanisch. Nichts davon ist eine Anlageempfehlung, und die Rechnung ändert sich mit Fremdkapital, Lage und Steuerposition.
Sources: US Treasury https://home.treasury.gov/resource-center/data-chart-center/interest-rates/TextView?type=daily_treasury_yield_curve&field_tdr_date_value_month=202609; Freddie Mac https://www.freddiemac.com/pmms; Yahoo Finance https://finance.yahoo.com/markets/article/10-year-treasury-yield-climbs-to-5-for-the-first-time-since-2023-123457398.html
Market data: United States · Miami