Las nuevas normas de alquiler vacacional en Bali: ¿problema u oportunidad?
Machine translation. Original (Hungarian): Bali új szálláskiadási szabályai: kinek probléma, kinek lehetőség?
Glopra expert · 2026-10-05
Desde agosto de 2026, en Bali solo se puede alquilar una villa a corto plazo con licencia y en la zona adecuada. En Canggu, tres cuartas partes de los anuncios están en zonas incorrectas. A partir de mediados de 2027, la fiscalización será automática.
Durante años, cualquiera podía alquilar una villa en Bali a través de Airbnb sin necesidad de licencia. Eso se acabó. Con las nuevas normas, solo pueden operar en el alquiler a corto plazo quienes cuenten con la licencia correspondiente y cuyo inmueble esté ubicado en una zona donde dicha actividad está permitida.
El endurecimiento no responde a una ordenanza local balinesa, sino a una regulación de ámbito nacional articulada en tres niveles: la modificación de 2025 de la ley de turismo (UU 18/2025), el reglamento gubernamental sobre licencias basadas en riesgo (PP 28/2025) y el decreto del ministro sectorial sobre alojamientos turísticos (Permenpar 6/2025).
Los alojamientos sin licencia deben ser retirados por las plataformas. El plazo original, fijado para el 31 de marzo de 2026, se prorrogó en dos ocasiones y la eliminación de los anuncios arrancó finalmente el 1 de agosto de 2026.
¿Por qué ocurre todo esto?
A primera vista puede resultar alarmante, pero conviene entender las razones. En los últimos años, Bali empezó a convertirse en víctima de su propio éxito: gran parte de los alojamientos funcionaban sin licencia ni pago de impuestos, lo que generaba una competencia desleal para quienes sí cumplían las normas. El objetivo del gobierno no es frenar el turismo, sino ordenar el sector y orientar la oferta hacia un turismo de mayor calidad.
Para un nuevo inversor, esto representa más una oportunidad que un riesgo. Quien opera con licencia y en la zona correcta sale favorecido: el número de competidores potenciales puede reducirse de forma considerable, mientras que la demanda sigue siendo sólida. Eso puede traducirse en una mayor ocupación y precios por noche más elevados y, en definitiva, en una rentabilidad superior. Además, un mercado regulado es más predecible: las grandes cadenas hoteleras internacionales y los grandes inversores también construyen y adquieren activos allí donde las reglas son claras.
Las zonas: dónde está permitido alquilar
En el mercado inmobiliario de Bali se habla de zona rosa, amarilla y verde. No son términos jurídicos, sino denominaciones coloquiales tomadas de los colores de los mapas oficiales, aunque ilustran bien la realidad:
- rosa (zona turística): el alquiler a corto plazo está permitido;
- amarilla (zona residencial): solo puede autorizarse bajo condiciones específicas y mediante un procedimiento especial; en la práctica, la licencia la obtienen casi exclusivamente los residentes locales;
- verde (zona agrícola): el alquiler a corto plazo está prohibido.
La clasificación oficial la determina el plan de ordenación territorial del condado, por lo que no puede modificarse a nivel local; cualquier persona puede consultarla en el sistema de mapas público disponible en balisatudata.baliprov.go.id/peta-tata-ruang.
Canggu: tres cuartas partes de los anuncios están fuera de lugar
Analizamos cómo se traduce esto en la práctica. Cruzamos los 22 653 anuncios del área de Canggu con el mapa oficial de zonificación del condado de Badung. El resultado: solo el 23,6% de los anuncios se encuentra en zona turística. El 58,4% está en zona residencial y el 17,5% en zona agrícola.
La zona turística representa apenas el 18,4% del territorio: una franja costera de entre 600 y 1 000 metros de ancho cuya ampliación no está contemplada en el plan de ordenación territorial.
La proporción es aún peor en el segmento de villas más pequeñas. De los anuncios de 0 a 2 dormitorios —el tamaño que se ofrece con más frecuencia a los inversores—, solo aproximadamente uno de cada cinco se ubica en zona turística. La oferta de Booking.com y Airbnb refleja la misma distribución, lo que significa que las plataformas no están aplicando ningún filtro por el momento. No obstante, a medida que la regulación se vaya endureciendo, esto podría cambiar de forma significativa en los próximos años. Por ahora, los portales de viajes intentan adaptarse relegando progresivamente los anuncios no verificados en los resultados de búsqueda.
2027: fiscalización automática
Hasta ahora, la fiscalización ha avanzado con lentitud porque las autoridades trabajaban de forma manual. Hasta mayo de 2026, de los aproximadamente 470 000 anuncios existentes en todo el país, solo se revisaron 31 233, apenas el 7%.
Esto cambiará a mediados de 2027. El ministerio implantará un sistema de verificación automática que comprobará, a través de las plataformas, si cada anuncio cuenta con un registro empresarial válido que autorice expresamente la actividad de alquiler de alojamientos. Esto podría acelerar de manera considerable el proceso y, con él, el saneamiento del mercado.
¿Cuánta oferta podría desaparecer?
Nadie lo sabe con exactitud. La reducción depende de qué proporción de las solicitudes en zona residencial serán denegadas, y hoy no disponemos de ningún dato fiable al respecto.
Hemos calculado tres escenarios. Si los anuncios en zona agrícola no obtienen licencia pero la mayoría de los ubicados en zona residencial sí la consiguen, la oferta en Canggu podría reducirse alrededor de un 15% en los próximos años. Si una parte significativa de los inmuebles en zona amarilla no obtiene licencia, la caída podría llegar al 20% y, en un escenario más extremo, incluso al 35%.
Con todo, más importante que el número exacto es la tendencia. Quien tenga hoy su inmueble en zona turística y cuente con todas las licencias en regla dispondrá de una ventaja competitiva considerable.
La puerta se cerró: no hay nuevas licencias para empresas extranjeras
Desde mayo de 2026, Bali no concede nuevas licencias a empresas de titularidad extranjera en 18 sectores de actividad. La lista incluye el alojamiento turístico y la explotación de pequeños hoteles. Según la justificación del gobernador, muchas empresas extranjeras se aprovecharon del sistema de licencias simplificado para iniciar su actividad sin contar con los certificados necesarios, lo que generó competencia desleal para los negocios locales.
Las licencias ya existentes siguen siendo válidas. Por tanto, quien quiera entrar ahora en el negocio del alquiler de villas en Bali como empresa extranjera tiene esa vía cerrada. Quien ya está dentro verá reducirse el número de competidores.
En aras de la transparencia, debo señalar que tengo intereses directos en el mercado balinés. Las licencias de nuestra empresa quedaron tramitadas en diciembre de 2025, afortunadamente antes de que entrara en vigor la prohibición.
The article is the author's own professional opinion, not investment advice.