Los precios de la vivienda en Hungría cayeron un 1,4 % en el segundo trimestre mientras la tasa anual se mantuvo en el 10,1 %
Los precios de la vivienda en Hungría cayeron un 1,4 % en el segundo trimestre de 2026 tras cinco trimestres al alza, mientras la tasa anual se mantuvo en el 10,1 %.
La Oficina Central de Estadística de Hungría actualizó su índice trimestral de precios de la vivienda el primero de octubre, y la lectura provisional del segundo trimestre de 2026 muestra una caída del 1,4 % frente al primer trimestre. Sobre la base en la que el trimestre anterior equivale a 100, el índice combinado marcó 98,6. Los cinco trimestres previos marcaron 109,5, 102,2, 106,6, 103,3 y 101,5, todos por encima de 100. Medido contra el mismo trimestre de 2025, el índice sigue en 110,1, una ganancia anual del 10,1 %.
Sobre la base de nivel, donde la media de 2025 equivale a 100, el índice combinado se sitúa en 106,3, frente a 107,8 en el primer trimestre. La serie trimestral que lo sostiene marca 83,0 y 86,3 para el tercer y cuarto trimestre de 2024, después 94,4, 96,5, 102,9 y 106,2 a lo largo de 2025, y finalmente 107,8 y 106,3 en 2026.
La caída de la obra nueva es sobre todo un cambio de composición
La tabla húngara hace algo que la mayoría de los índices nacionales de precios no hace: descompone cada variación anual en un efecto composición y una variación pura de precio, y después publica el total por separado. Para la vivienda nueva en el segundo trimestre, el efecto composición anual marca 94,3 y la variación pura de precio 99,3, lo que produce un total de 93,7, una caída del 6,3 % en el año.
Leído con cuidado, eso no es una bajada del 6,3 % en lo que cuesta una vivienda nueva concreta. El componente puro de precio apenas se movió. Casi todo el descenso procede del efecto composición, es decir, las viviendas nuevas que cambiaron de manos este trimestre eran más baratas que las vendidas un año antes. Quien lea el titular de obra nueva como una corrección de precios está leyendo un desplazamiento en la mezcla de promociones entregadas.
La vivienda usada muestra el patrón contrario
En la vivienda usada el efecto composición anual marca 102,3, la variación pura de precio 111,5 y el total 114,1, una subida del 14,1 %. Aquí la composición suma al incremento en lugar de explicarlo, y el trabajo lo hace el movimiento de precio subyacente.
Las cifras trimestrales afinan el argumento. En el segundo trimestre el efecto composición de la vivienda usada marca 101,9, la variación pura de precio 98,5 y el total 100,3. En términos de precio puro, las viviendas usadas húngaras eran más baratas a finales de junio que a finales de marzo, y el total salió prácticamente plano solo porque la mezcla de inmuebles vendidos se desplazó hacia arriba.
Cómo encaja esto con nuestros propios datos de Hungría
Glopra registra para Hungría un precio medio nacional de oferta de 4.049,14 dólares estadounidenses por metro cuadrado, tomado de un agregador nacional de anuncios para la semana 36 de 2026, y 5.042,62 dólares estadounidenses para Budapest. Nuestro campo de variación anual lleva un 12,3 %, procedente del índice del Banco Nacional de Hungría para el mismo trimestre, frente al 10,1 % de la oficina estadística. Ambos son creíbles y la brecha es metodológica: el banco central publica un índice hedónico que ajusta por las características del inmueble, mientras que la oficina estadística difunde un índice combinado en el que el efecto composición permanece visible como columna aparte. Los dos apuntan ya en la misma dirección, y eso es lo que importa.
Nuestra fila de Hungría lleva una puntuación de riesgo de burbuja de 69, en la banda elevada, y de 64 para Budapest. La carga fiscal efectiva sobre el alquiler es del 13,5 % de la renta bruta: un 15 % de impuesto sobre la renta aplicado tras la deducción estándar de gastos del 10 %, sin cotización social y sin tramos, de modo que el tipo es idéntico a cualquier nivel de renta e idéntico para no residentes; con contabilidad detallada de gastos la carga real puede bajar al 8 o el 10 %. Los costes totales de transacción llegan al 8 %. La propiedad es plena, y los compradores de fuera de la Unión Europea necesitan un permiso. Los datos del segundo trimestre están marcados como provisionales, y el índice cambió de base este año, de 2015 a 2025, por lo que las comparaciones más antiguas exigen cautela.
Sources: Hungarian Central Statistical Office (KSH), STADAT table 18.2.1.8, Lakaspiaci arindex negyedevenkent, last updated 1 October 2026, reference quarter 2026 Q2 https://www.ksh.hu/stadat_files/lak/hu/lak0036.html