Los precios de los pisos en Seúl encadenan un récord de 86 semanas al alza mientras Gangnam y Yongsan se vuelven negativos
Los pisos de Seúl subieron por 86.ª semana consecutiva, un récord, pese a que Gangnam, Seocho, Songpa y Yongsan registraron caídas semanales.
Los precios de venta de los pisos de Seúl subieron un 0,09 % en la semana cerrada el 28 de septiembre, su 86.ª subida semanal consecutiva, según las cifras del Korea Real Estate Board publicadas el primero de octubre. La racha supera ya el récord anterior de 85 semanas, que fue de la segunda semana de junio de 2020 a la tercera semana de enero de 2022. En el conjunto del país, los precios de venta de pisos subieron un 0,06 %.
El récord lo están firmando las partes del mercado que no son las más caras. En el distrito de Gangnam el índice cayó un 0,56 %, un descenso más profundo que el 0,42 % de la semana anterior. Seocho bajó un 0,33 % tras una caída del 0,37 %. Songpa cedió un 0,19 %, ampliándose desde el 0,14 %. Y Yongsan cayó un 0,01 %, su primer retroceso en 22 semanas; allí la última lectura negativa fue del 0,03 % en la cuarta semana de abril.
El impulso se agota semana a semana
La tasa semanal de Seúl, del 0,09 %, bajó desde el 0,13 % de siete días antes, y el ritmo lleva ya cinco semanas consecutivas estrechándose tras alcanzar el 0,22 % en la quinta semana de agosto. Fuera de la capital, la provincia de Gyeonggi subió un 0,15 %, desacelerándose desde el 0,23 %, e Incheon avanzó un 0,02 %. Las regiones ajenas al área metropolitana se mantuvieron sin cambios en el 0,00 % por tercera semana seguida.
Esa distribución es la verdadera historia detrás del récord. Una racha que se sostiene sobre una lectura de Seúl del 0,09 % mientras cuatro de sus distritos centrales caen, sobre una lectura provincial de exactamente 0,00 % y sobre una Gyeonggi que se frena, es una racha de base cada vez más estrecha. El titular mide persistencia, no fuerza.
Qué aspecto tiene este mercado para un comprador extranjero
Aquí es donde nuestros propios datos de Corea del Sur añaden algo que la publicación semanal no ofrece. La zona de permisos para transacciones de suelo por extranjeros se designó por primera vez el 26 de agosto de 2025, y el Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte confirmó en agosto de 2026 que sigue vigente desde el 26 de agosto de 2026 hasta el 25 de agosto de 2027. Cubre la totalidad de Seúl, 23 ciudades y condados de la provincia de Gyeonggi y nueve distritos de Incheon. Un particular, una empresa o un gobierno extranjero debe obtener aprobación previa de la autoridad local antes de adquirir cualquier parcela mayor de seis metros cuadrados, debe mudarse en los cuatro meses siguientes a la compra y debe residir en el inmueble al menos dos años. El incumplimiento puede acarrear multas repetidas de hasta el 10 % del valor del inmueble y la anulación de la compra. El régimen no se aplica a donaciones, herencias, subastas judiciales ni officetels.
Leído junto a los datos de precios, eso pesa más que la propia racha. Casi todas las zonas que registran subida esta semana están dentro de la zona de permisos, y la exigencia de residencia implica que un no residente no puede entrar en este récord como arrendador durante los dos primeros años.
El nivel de precios y la rentabilidad que deliberadamente no publicamos
Glopra registra un precio medio de venta de un piso en Seúl de 1.197.052 dólares estadounidenses por unidad, tomado de la encuesta mensual de precios de la vivienda de un banco comercial para agosto de 2026, que consignó 1.607.390.000 wones coreanos. Es una encuesta de valoración de precios de mercado y no un registro de transacciones cerradas, por lo que la clasificamos como base de tipo oferta.
No publicamos rentabilidad del alquiler en Seúl, y conviene decir por qué. El arrendamiento residencial coreano está dominado por el jeonse, un depósito único reembolsable de gran cuantía que no lleva asociada ninguna renta mensual, y un depósito jeonse no es una renta. La alternativa, el wolse, combina un depósito con un pago mensual, y solo se publica el componente mensual. Emparejar ese pago desnudo con el precio medio de un piso de Seúl arroja una rentabilidad bruta de en torno al 1,4 %, muy por debajo del retorno económico real del mercado, porque queda excluido el rendimiento que el propietario obtiene del depósito del inquilino. Hasta que pueda obtenerse una serie ajustada por la tasa de conversión, un campo vacío con explicación es más honesto que una cifra que induciría a error.
En materia fiscal, un particular no residente que posea una única vivienda coreana y la arriende a largo plazo no tributa por esa renta conforme a la Ley del Impuesto sobre la Renta, salvo que el valor oficial de tasación supere los 1.200 millones de wones. En Seúl los valores de tasación suelen situarse entre el 60 y el 70 % del precio de mercado, por lo que un piso medio de la ciudad queda muy por debajo de ese umbral. Esto es información, no asesoramiento, y las condiciones de permiso descritas se aplican en todo caso.
Sources: Korea Real Estate Board, weekly apartment price trends for the week ending 28 September 2026, published 1 October 2026, as reported by Jaekyung Ilbo https://news.jkn.co.kr/post/1004154; Korea Real Estate Board weekly apartment price trends as reported by MoneyToday, 1 October 2026 https://www.mt.co.kr/estate/2026/10/01/2026100111102846291; Ministry of Land Infrastructure and Transport, extension of the foreign-buyer land transaction permit zones to 25 August 2027, as reported by The Korea Herald, 21 August 2026 https://www.koreaherald.com/article/10848132
Market data: Seoul · South Korea