El decreto de vivienda español suspende los desahucios hasta 2030 y prohíbe comprar por debajo del 70% del valor de tasación
El Real Decreto-ley 26/2026 se publicó en el boletín oficial el 30 de septiembre, suspende los desahucios de hogares vulnerables hasta 2030 y entró en vigor el 1 de octubre.
España publicó un nuevo decreto de vivienda en su boletín oficial el 30 de septiembre de 2026, y entró en vigor al día siguiente. El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, suspende los procedimientos de desahucio contra personas en situación de vulnerabilidad que carecen de vivienda alternativa hasta el 31 de diciembre de 2030, y prohíbe a determinadas entidades adquirir vivienda por un precio inferior al 70 por ciento de su valor de tasación de mercado hasta el 31 de diciembre de 2028.
La norma consta de 20 artículos repartidos en seis títulos, más dos disposiciones adicionales, dos disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y once disposiciones finales. Apareció en el boletín número 241 y ocupa las páginas 127818 a 127913.
Tres fechas soportan casi todo el peso
Tres plazos definen cuánto duran las medidas centrales. La limitación de las adquisiciones por debajo de valor rige hasta el 31 de diciembre de 2028. La suspensión de desahucios en situaciones de vulnerabilidad rige hasta el 31 de diciembre de 2030. Una limitación extraordinaria de la actualización de la renta de los contratos vigentes rige hasta el 31 de diciembre de 2027, la más corta de las tres, y figura en el primer título junto a la prórroga de contratos.
Una cuarta fecha funciona de otro modo. Los contratos de vivienda habitual que venzan antes del 31 de diciembre de 2028 pueden prorrogarse por anualidades hasta un máximo de dos años adicionales. Esa cláusula alcanza contratos firmados mucho antes de que existiera este decreto, y por eso figura entre las disposiciones finales y no entre los artículos.
El alquiler de temporada y por habitaciones vuelve bajo la ley de arrendamientos
El artículo 3 reescribe la ley de arrendamientos urbanos de 1994, y el cambio de mayor alcance afecta a dos tipos de contrato que se habían escapado de su ámbito. Todo contrato de alquiler temporal o de habitaciones que carezca de causa expresa que motive la necesidad real y acreditada de una vivienda con carácter temporal por parte del arrendatario se convierte automáticamente en un contrato habitual, con la protección de la tenencia que eso conlleva.
El alquiler por habitaciones recibe una segunda regla propia. Cuando varios contratos parciales rigen simultáneamente sobre una misma vivienda, la suma de sus rentas no puede exceder la renta del contrato único de la vivienda completa. Ambos cambios atacan la misma práctica: donde el régimen ordinario de arrendamiento se volvió costoso para los propietarios, los contratos se reetiquetaron como de temporada o se dividieron habitación por habitación. El decreto retira la ventaja de la etiqueta y deja que el fondo del acuerdo decida qué reglas se aplican.
Trece normas reescritas a la vez
El decreto no va solo. Modifica la ley de arrendamientos urbanos de 1994 y la ley del derecho a la vivienda de 2023, los dos pilares de la regulación española del alquiler, y llega mucho más lejos: el procedimiento civil según la ley de 2000, el impuesto sobre la renta según la ley de 2006, el impuesto sobre el valor añadido según la ley de 1992, la ley de haciendas locales, la ley de 2009 que regula las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria, un decreto de 2023, la ley de contratos de crédito inmobiliario de 2019, la ley de seguros de 2015, la ley de mercados de valores de 2023, la ley del patrimonio público de 2003 y la ley de hipoteca mobiliaria de 1954.
Esa dispersión indica dónde espera el Gobierno que cambie el comportamiento. Tocar el impuesto sobre la renta y el impuesto sobre el valor añadido significa que los incentivos del alquiler cambian junto con las reglas; tocar el régimen de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria y la ley de mercados de valores apunta directamente a los vehículos societarios a través de los cuales se mantienen las grandes carteras residenciales. Al ser un decreto y no una ley ordinaria, ya está en vigor, pero sigue necesitando la convalidación del Parlamento.
Donde el decreto se cruza con las propias cifras de España
La fila de España de Glopra, captada el 28 de septiembre de 2026, recoge un precio medio de oferta nacional de 3.390 dólares estadounidenses por metro cuadrado y un alquiler medio de oferta de 17,50 dólares por metro cuadrado y mes. La variación anual de la serie nacional de precios de vivienda es del 12,8 por ciento. España tiene una puntuación de riesgo de burbuja de 61, en la banda elevada, con costes totales de transacción de alrededor del 15,3 por ciento del precio de compra.
Una de las cifras fiscales propias de Glopra afecta directamente al alcance del decreto. Las rentas del alquiler en España tributan al 19 por ciento para propietarios residentes en la Unión Europea o en el Espacio Económico Europeo, que pueden deducir gastos previamente, y al 24 por ciento sobre la renta bruta sin deducción alguna para los residentes fuera de ese ámbito. Como el decreto modifica la ley del impuesto sobre la renta, los arrendadores no residentes son uno de los grupos cuya posición puede cambiar, y los dos tipos parten de bases distintas, de modo que un mismo cambio de regla no les afecta igual.
Una cautela sobre cualquier lectura de precios
El aumento anual del 12,8 por ciento se midió antes de que existiera este decreto, y las medidas actúan sobre la seguridad en la tenencia, la calificación de los contratos y la elegibilidad para comprar, no sobre el precio de forma directa. El texto no fija ningún precio de compra, y el decreto aún requiere convalidación parlamentaria, de modo que su forma definitiva no está decidida.
Sources: Boletin Oficial del Estado https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20266; Boletin Oficial del Estado https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2026-20266