Alquiler en España: 12 meses de indemnización desde el 15 de noviembre de 2026
Desde el 15 de noviembre de 2026, el arrendador que comunique válidamente la no prórroga deberá al menos 12 mensualidades, salvo en cinco supuestos exentos.
Los hechos
- El Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, se publicó en el Boletín Oficial del Estado número 249 el 7 de octubre de 2026 y entra en vigor el 15 de noviembre de 2026.
- El arrendador que comunique válidamente la voluntad de no prorrogar un arrendamiento de la vivienda habitual del arrendatario deberá pagar el mayor de dos importes: 12 mensualidades o una mensualidad por cada año que el arrendatario haya residido allí. La enajenación de la vivienda arrendada no afecta a ese derecho.
- La base es el valor superior del rango individualizado de la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda o, cuando no pueda obtenerse un valor individualizado para ella, la renta mensual vigente del contrato en la fecha de la comunicación.
- Los contratos se prorrogan tácita y obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años, siete si el arrendador es persona jurídica; el preaviso es de al menos seis meses para el arrendador y de al menos dos meses para el arrendatario.
- El artículo 10.2 recoge cinco supuestos exentos, entre ellos la necesidad de vivienda permanente de un arrendador que sea persona física, para sí o para familiares hasta el segundo grado de consanguinidad o por adopción; cada uno debe constar de forma expresa, detallada y por escrito en la notificación.
- Como referencia, idealista situó el precio de la vivienda en alquiler en España en 15,1 euros por metro cuadrado al mes en septiembre de 2026, un 5,6% más que un año antes, en una serie cuya metodología cambió en julio de 2026.
Qué significa para tu dinero
- Comunicar válidamente la no prórroga cuesta al menos 12 mensualidades, salvo en uno de los cinco supuestos exentos.
- Una renta por debajo de mercado no garantiza un límite para esa factura: primero se aplica el valor del rango y la renta del contrato solo donde la vivienda carece de valor individualizado.
- Para quien ya tiene alquilada una vivienda allí, la obligación pasa al comprador junto con el inmueble, y desde la primera fecha de prórroga posterior al 15 de noviembre de 2026 las prórrogas de cinco o siete años retrasan la fecha más próxima en que podría recuperarla.
A qué prestar atención
- Si al entrar en vigor quedan menos de seis meses de contrato o de la prórroga en curso, la comunicación puede hacerse con una antelación mínima de cuatro meses; un contrato que ya está en su prórroga legal agota ese periodo con las reglas anteriores.
- Los preavisos efectuados válidamente antes de la publicación conservan su eficacia y no generan derecho a indemnización, y para un inmueble concreto hay que determinar el valor superior de su rango individualizado en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda.
Sources: Boletín Oficial del Estado https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20822; idealista https://www.idealista.com/sala-de-prensa/informes-precio-vivienda/alquiler/