España fija el arrendamiento mínimo de vivienda en cinco años, y en 7 años cuando el arrendador es una empresa
El nuevo decreto de arrendamientos fija el plazo mínimo en cinco años, siete si el arrendador es persona jurídica, con doce meses de renta como indemnización mínima.
Un contrato de arrendamiento de vivienda en España deberá durar al menos cinco años antes de prorrogarse de forma automática cuando el arrendador sea persona física, y el mínimo sube a siete años cuando el arrendador sea persona jurídica. La regla procede del Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, publicado en el boletín oficial el 1 de octubre de 2026 y con entrada en vigor el 2 de octubre de 2026. El texto ocupa las páginas 128380 a 128387 del número 243 y contiene un artículo único.
Un artículo único que reescribe el final de todos los contratos
Ese artículo único modifica el artículo 10 de la ley de arrendamientos urbanos de 1994, el precepto que regula qué ocurre cuando un contrato llega al final del plazo pactado. A su alrededor hay dos disposiciones adicionales, una disposición transitoria y dos disposiciones finales. La primera adicional coordina el texto con el Real Decreto-ley 26/2026, el decreto de vivienda publicado el día anterior, y la segunda regula cómo deben leerse las remisiones a las normas modificadas.
Los plazos de preaviso son deliberadamente desiguales, y el más largo recae en el arrendador. Un arrendador que no quiera la prórroga debe comunicarlo con seis meses de antelación. Un inquilino que quiera marcharse necesita dar dos meses. El decreto también fija un límite a la ausencia: el inquilino que pase más de seis meses fuera de la vivienda pierde el carácter de residencia habitual sobre el que se asienta todo el régimen de protección.
Terminar antes de plazo ya tiene precio, no solo trámite
El texto establece una indemnización mínima de doce meses de renta, con un cálculo alternativo de una mensualidad por cada año que el inquilino haya ocupado la vivienda. Cuando el arrendador termina el contrato invocando su propia necesidad del inmueble, dispone después de tres meses para ocuparlo efectivamente.
Leídas juntas, esas tres cifras cambian la naturaleza de la decisión. Recuperar una vivienda antes del plazo mínimo ya no es cuestión de notificar y esperar: tiene un precio escrito, y ese precio crece con la duración del arrendamiento. El propietario que quiera vender libre de inquilinos, o entrar a vivir, tiene ahora un coste que comparar con el beneficio de hacerlo.
Dos regímenes de prórroga, y el municipio decide cuál se aplica
Más allá del plazo mínimo, el decreto prevé prórrogas extraordinarias. Si el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad, el contrato puede prorrogarse hasta un año. En una zona declarada de mercado residencial tensionado, la prórroga puede llegar hasta tres años. Esa declaración se apoya en la ley de vivienda de 2023 y no en este decreto, de modo que un mismo piso puede soportar un compromiso máximo distinto según si el municipio en que se encuentra está declarado. Una única disposición transitoria regula cómo se aplica todo esto a los contratos ya vigentes.
Qué cambia para un arrendador en nuestros datos
Nuestra fila de España, medida antes del decreto, lleva un precio medio nacional de oferta de 3.390 dólares por metro cuadrado y un alquiler medio de oferta de 17,50 dólares por metro cuadrado y mes, con una subida anual de precios del 12,8 %. El decreto no regula el precio, así que ese 12,8 % describe un mercado que las nuevas normas todavía no han tocado. Puntuamos España con 61 en nuestra escala de riesgo de burbuja, en la banda elevada y con confianza alta, costes de transacción del 15,3 % y propiedad plena sin restricciones para compradores extranjeros.
La línea fiscal es donde el nuevo plazo aprieta más, y no está en el decreto. En nuestros datos, un arrendador residente en la Unión Europea o en el Espacio Económico Europeo paga un 19 % sobre el rendimiento neto del alquiler tras gastos, mientras un arrendador residente fuera paga un 24 % sobre la renta bruta sin deducción alguna. Un compromiso mínimo de siete años es, por tanto, una propuesta distinta para esos dos propietarios: uno puede oponer gastos a los ingresos durante el periodo más largo, el otro no. Esto es información sobre un cambio normativo y no asesoramiento jurídico ni fiscal.
Sources: Boletin Oficial del Estado, Real Decreto-ley 27-2026 de 29 de septiembre, BOE-A-2026-20385, BOE num. 243 of 1 October 2026 https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20385; Boletin Oficial del Estado, consolidated text of Real Decreto-ley 27-2026 https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2026-20385