Los inversores se llevaron el 35,6% del nuevo crédito hipotecario australiano en el trimestre de junio
El supervisor bancario australiano sitúa los préstamos a inversores en el 35,6% del nuevo crédito hipotecario del trimestre de junio de 2026, 1,48 puntos más, con menos préstamos de alto apalancamiento.
Los inversores representaron el 35,6% del nuevo crédito hipotecario australiano en el trimestre cerrado en junio de 2026, 1,48 puntos porcentuales más que en el mismo trimestre de 2025, según las estadísticas de exposición inmobiliaria que la autoridad australiana de regulación prudencial publicó el 17 de septiembre de 2026. Los compradores de vivienda habitual se quedaron con el 61,9%, 1,72 puntos menos. En un solo trimestre el desplazamiento es pequeño; acumulado es grande, porque el flujo acaba convirtiéndose en el saldo.
El flujo ya se ha movido más que la cartera
El saldo total de crédito hipotecario residencial alcanzó 2.558,5 miles de millones de dólares australianos a finales de junio, un 7,0% más que los 2.391,8 miles de millones de un año antes. Dentro de esa cartera, los préstamos para vivienda habitual suponían el 66,7%, 0,8 puntos menos en el año, y los préstamos de inversión el 31,2%, 0,72 puntos más.
Puestas una al lado de la otra, ambas medidas dejan ver la dirección. Los inversores tienen el 31,2% de la cartera existente pero firman el 35,6% de la nueva. Esa brecha de 4,4 puntos entre la cuota en el saldo y la cuota en el flujo es el mecanismo por el que cambia la composición de la deuda hipotecaria australiana, y seguirá actuando mientras la brecha permanezca abierta.
Los préstamos nuevos formalizados en el trimestre sumaron 200,5 miles de millones de dólares australianos, un 6,8% más que los 187,6 miles de millones de un año antes. Es algo más lento que el 7,0% de crecimiento del saldo, lo que resulta inusual y conviene vigilar el próximo trimestre en lugar de sobreinterpretarlo ahora.
El desplazamiento se produce con menos apalancamiento, no con más
La preocupación evidente ante una cuota creciente de inversores es que llegue con entradas más finas y prestatarios tensionados. Las cifras de este trimestre no lo muestran.
Los préstamos concedidos con una relación préstamo-valor del 80% o superior fueron el 29,7% del nuevo crédito, 0,72 puntos menos en el año. Los concedidos con una relación deuda-ingresos de seis o más fueron el 5,6%, 0,1 puntos más, es decir, prácticamente planos. Los bancos australianos prestan una proporción mayor a inversores mientras firman marginalmente menos préstamos de alto apalancamiento y de alto múltiplo de ingresos que hace doce meses.
Esa combinación es poco habitual. Indica que el cambio de composición viene de quién se endeuda, no de una relajación de los criterios.
Qué está comprando realmente un inversor australiano
Nuestra fila de Australia valora el mercado nacional en 471.613 USD por vivienda según la instantánea del 13 de septiembre de 2026, frente a un alquiler mensual de 1.921 USD por vivienda. Ambos proceden de la misma serie nacional de precios de oferta para apartamentos, por lo que el par da una ratio exacta: una rentabilidad bruta del 4,89%, que cae al 3,42% tras un impuesto efectivo del 30% sobre la renta del alquiler, uno de los tipos más altos de nuestra cobertura.
Esa es la cifra que conviene poner junto a la del supervisor. Quien entre hoy en el mercado a este nivel compra una rentabilidad neta de impuestos de en torno al tres y medio por ciento. El resto del argumento tiene que venir de la revalorización, y en los últimos doce meses la ha habido de sobra: los precios suben un 10,8% en dólares australianos y un 22,4% en dólares estadounidenses, porque la divisa australiana ganó un 10,5% frente a la estadounidense en el mismo periodo. En diez años el mercado sube un 65,7% en moneda local y un 56,1% en dólares. Nuestra puntuación de burbuja para Australia es 61, en la banda elevada, y los costes totales de transacción son del 7,3%.
Ese equilibrio no lo resuelve una página de datos. Una rentabilidad del 3,42% tras impuestos deja poco colchón si la revalorización se detiene, y los valores residenciales australianos ya han registrado caídas mensuales este año.
Conviene enunciar con claridad un límite de nuestro lado. Para Australia no publicamos ningún precio por metro cuadrado, porque ningún editor lo emite para el parque de vivienda existente y toda superficie media disponible describe únicamente obra nueva, bastante mayor que el parque en pie. Estimar el precio por metro cuadrado a partir de una superficie de obra nueva lo infravaloraría con amplitud. La rentabilidad anterior no se ve afectada, porque precio y alquiler son ambos por vivienda y la superficie no entra en la ratio.
Los compradores extranjeros deben atender además a la regla de propiedad anotada en la fila: las compras se limitan a obra nueva y la vivienda existente les está cerrada por una medida vigente de 2025 a 2027.
Sources: Australian Prudential Regulation Authority, Quarterly Authorised Deposit-taking Institution Property Exposures, June 2026 highlights, 17 September 2026 https://www.apra.gov.au/quarterly-authorised-deposit-taking-institution-property-exposure-statistics-june-2026-highlights
Market data: Australia