La obra nueva en Budapest ya cuesta más que en Varsovia y Bucarest
El precio de oferta de la obra nueva en Budapest alcanzó 1,9 millones de forintos por metro cuadrado en el primer trimestre de 2026, por encima de Varsovia y muy lejos de Bucarest.
Las viviendas de obra nueva en Budapest superaron los 1,9 millones de forintos por metro cuadrado en el primer trimestre de 2026, un 8 % más que en marzo de 2025. Esa cifra coloca ya a la capital húngara por encima de cualquier capital comparable de su región. Bucarest no llegó a 1,3 millones de forintos en términos brutos, Varsovia se acercó a 1,7 millones de forintos en unidades entregadas en bruto y Poznan se quedó por debajo de 1,2 millones, según una comparación regional de la promotora Cordia publicada por Portfolio el 24 de agosto de 2026.
Construir es más barato al este y al norte; el suelo no
El director de ventas de Cordia, Aron Gorog, atribuye la mayor parte de la brecha a los costes de construcción. Los proyectos en Polonia y Rumanía cuestan alrededor de un cuarto o un tercio menos de construir que sus equivalentes en Budapest. Con el suelo ocurre lo contrario. Los precios de las parcelas en Varsovia superan en más del doble los de Budapest o Bucarest, lo que explica que la capital polaca siga fijando precios cercanos a los niveles húngaros pese a construir más barato.
La capa fiscal dentro de la cifra de titular
Los precios citados no son directamente comparables, porque el impuesto sobre el valor añadido de la vivienda nueva difiere entre los tres países. Hungría aplica un 5 %. Polonia cobra un 8 % en unidades de menos de 150 metros cuadrados y un 23 % por encima de ese umbral. Rumanía pasó al 21 % en agosto de 2026. Un precio bruto rumano que parece un tercio inferior al de Budapest incorpora, por tanto, un componente fiscal sensiblemente mayor, y un piso polaco de más de 150 metros cuadrados tributa a más de cuatro veces el tipo húngaro. Quien compare precios por metro cuadrado en la región sin verificar de qué lado de esos umbrales cae cada unidad está comparando cosas distintas.
Qué aspecto tiene el lado de los ingresos
Cordia sitúa las rentabilidades brutas por alquiler entre el 4,5 % y el 6 % en Polonia y entre el 5 % y el 6 % en Bucarest. La instantánea de Glopra Market Data v3 del 24 de agosto de 2026 fija la rentabilidad bruta por alquiler de Budapest en el 4,63 %, sobre una media de 4.376 USD por metro cuadrado y un crecimiento anual de precios del 8,3 % en forintos, o del 19,1 % una vez computado el movimiento cambiario. La puntuación de riesgo de burbuja de Budapest, 64, se sitúa en la banda elevada.
Una advertencia acompaña al análisis. Cordia es una promotora residencial húngara que vende tanto en Polonia como en Rumanía, de modo que la comparación procede de una parte con interés comercial en las compras transfronterizas. Los niveles de precio pueden contrastarse con los índices locales; los rangos de rentabilidad son estimaciones propias de la promotora y aquí no se han verificado de forma independiente.
Qué resuelve la brecha y qué no
Sobre los precios por metro cuadrado citados, el descuento regional frente a Budapest ronda un tercio. Frente a ese descuento se sitúan la exposición cambiaria, un régimen fiscal desconocido, los costes de alquiler y gestión en una jurisdicción extranjera y el hecho de que el precio del suelo en Varsovia ya converge al alza. Nada de eso aparece en una cifra de titular por metro cuadrado, y tampoco lo recoge el rango de rentabilidad.
Lo que los datos sí establecen es más estrecho y aun así útil: el entorno húngaro de compra subvencionada ha empujado el precio de la obra nueva en Budapest por encima de plazas regionales cuyas economías construyen más barato, y la divergencia se amplió un 8 % en un solo año.
Sources: Portfolio.hu (Cordia regional comparison), 24 Aug 2026 https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260824/sokkal-olcsobban-vehetunk-uj-lakast-a-regio-fovarosaiban-mint-nalunk-mi-ennek-az-oka-857880