Croacia autorizó un 29% más de viviendas en julio aunque el año acumula un 22% menos
Los permisos croatas cubrieron 1.537 viviendas en julio de 2026, un 29,2% más que un año antes, pero enero-julio sigue un 22,0% por debajo de 2025.
Croacia expidió 972 permisos de obra en julio de 2026, un 1,6% más que en julio de 2025, y esos permisos cubrieron 1.537 viviendas, un 29,2% más que un año antes. El panorama de siete meses apunta exactamente en sentido contrario: 10.439 viviendas autorizadas entre enero y julio, un 22,0% menos que en el mismo periodo de 2025. La Oficina Croata de Estadística publicó la nota el 15 de septiembre.
Una aclaración sobre cómo leer esas cifras. La oficina publica la comparación anual como índice, con el mismo mes del año anterior fijado en 100, de modo que el recuento de viviendas de julio aparece como 129,2 y el de siete meses como 78,0. Los porcentajes anteriores son esos índices leídos frente a su base.
Más viviendas por permiso, no más permisos
La historia del mes está en la distancia entre el 1,6% y el 29,2%. El número de permisos apenas se movió; el de viviendas contenidas en ellos saltó casi un tercio. Los permisos de julio fueron, por tanto, para promociones mayores, no para más promociones.
Lo que no cambió es el tamaño de las viviendas. Las 1.537 viviendas de julio tienen una superficie útil media de 95,6 metros cuadrados y suman 147.005 metros cuadrados. Entre enero y julio, las 10.439 viviendas cubren 993.313 metros cuadrados, una media de 95,2 metros cuadrados. Medio metro cuadrado de diferencia en siete meses. Lo que se desplazó en julio fue la escala del proyecto, no el producto.
Qué hay dentro de los 972
De los permisos expedidos, 848 fueron para edificios y 124 para obra civil, de modo que los edificios representan el 87,2% del mes. La obra nueva supuso el 80,3% de los permisos y la rehabilitación el 19,7%. El valor total previsto de los trabajos ascendió a 785,7 millones de euros.
Un mes no repara un déficit de siete meses
Merece la pena hacer la cuenta. Al ritmo de enero a julio, Croacia autoriza unas 1.491 viviendas al mes; según nuestro propio cálculo a partir del mismo índice, el ritmo del año pasado habría rondado las 1.913. Las 1.537 de julio quedan por encima de la media de este año y todavía por debajo de la del pasado. Sobre esa base, un solo mes con un 29,2% de crecimiento recupera apenas una fracción de un déficit anual del 22%.
El desfase pesa más que la aritmética. Un permiso expedido en julio de 2026 es una vivienda que llega al mercado en 2028 o más tarde. El déficit de siete meses es, por tanto, una afirmación sobre la oferta croata al final de la década, no sobre la oferta de hoy.
Junto a nuestras propias cifras croatas
Nuestra fila de Croacia, tomada el 7 de septiembre de 2026 y con fiabilidad alta, recoge una mediana nacional de 3.150 dólares por metro cuadrado. Es un dato transaccional procedente de los registros de compraventa que elabora el ministerio competente junto con el Instituto de Economía de Zagreb, no un precio de oferta. La rentabilidad bruta del alquiler es del 4,21% y la neta del 3,86% tras el 8,4% de carga fiscal efectiva sobre la renta del alquiler, que resulta de una deducción a tanto alzado del 30% frente a un tipo final del 12% y se aplica igual a residentes y no residentes. Los costes de transacción son del 7,5%, de los más bajos de nuestra cobertura europea. Los precios suben un 14,3% interanual en moneda local y un 14,1% en dólares, y un 143,5% en diez años. El Bubble Risk marca 70, en la banda elevada, con una relación precio-renta de 12,8. Los compradores de la Unión Europea no tienen restricciones; los de fuera necesitan reciprocidad y autorización.
La tensión cabe así en una línea: un 14,3% de subida anual de precios frente a un recuento de viviendas autorizadas en siete meses un 22% menor. Los permisos anticipan la oferta y los precios van por detrás de la demanda, así que no se contradicen. Describen el mismo estrechamiento desde extremos opuestos. Nada de esto es un consejo sobre comprar o promover.
Sources: Croatian Bureau of Statistics, Building Permits Issued July 2026 https://podaci.dzs.hr/2026/en/121020; Croatian Bureau of Statistics, construction statistics https://podaci.dzs.hr/en/statistics/construction/building-permits/
Market data: Croatia