Croacia terminó 18.338 viviendas nuevas en 2025 mientras el tamaño medio bajaba a 90,4 metros cuadrados
Croacia terminó 18.338 viviendas nuevas en 2025, un 10,1% más que en 2024, pero la vivienda media perdió 4,6 metros cuadrados y la superficie edificada cayó un 3,2%.
Croacia terminó 18.338 viviendas nuevas a lo largo de 2025, un 10,1% más que las 16.654 del año anterior, según los datos que la Oficina Croata de Estadística publicó el 25 de septiembre de 2026. Subió el número de unidades, no el espacio: la superficie de todos los edificios terminados cayó un 3,2% hasta 3.293.970 metros cuadrados, y la vivienda nueva media midió 90,4 metros cuadrados frente a los 95,0 de 2024.
Casi todo fue obra nueva real. Del total de viviendas terminadas, el 95,2% fueron construcciones nuevas, el 4,1% ampliaciones o recrecidos de edificios existentes y el 0,7% conversiones de espacio no residencial. En total se terminaron 7.484 edificios, de los cuales el 85,3% eran residenciales, según el mismo comunicado.
Quién construye y por qué las viviendas son más pequeñas
La media que encoge no se reparte por igual entre promotores. Las viviendas levantadas por personas físicas promediaron 109,2 metros cuadrados el año pasado. Las construidas por otras personas jurídicas, la categoría que engloba a los promotores comerciales, promediaron 70,2 metros cuadrados. Ambos grupos son ya casi del mismo tamaño: las personas físicas terminaron 9.403 viviendas y las otras personas jurídicas 8.816. Cada piso que añaden los promotores tira de la media nacional hacia abajo, y por eso una subida del 10,1% en unidades vino acompañada de una caída de 4,6 metros cuadrados en superficie.
Las administraciones públicas terminaron 119 viviendas en todo 2025, aproximadamente una de cada 154 viviendas nuevas. La oferta croata de obra nueva es, salvo error de redondeo, íntegramente privada.
Zagreb encabeza, pero el volumen lo ponen los condados del Adriático
La ciudad de Zagreb terminó 3.736 viviendas, más que cualquier condado. Detrás van tres condados adriáticos: Zadar con 2.829, Split-Dalmacia con 2.532 e Istria con 2.149. Esas cuatro zonas suman 11.246 de las 18.338 viviendas nacionales. El condado de Zagreb aportó 1.581, Osijek-Baranja 1.000 y Primorje-Gorski Kotar 768.
Lo construido tiende a ser pequeño y urbano. El grupo mayor son las 5.931 viviendas de dos habitaciones, seguidas de 5.644 de tres y 3.562 de cuatro; las de una habitación fueron 1.458. Solo 5.933 de las 18.338 viviendas están en edificios con ascensor y únicamente 12.212 tienen calefacción central. Como viviendas de vacaciones se registraron apenas 74; las otras 18.264 constan como vivienda de ocupación permanente, una proporción baja si se tiene en cuenta cuánto se ha construido en la costa.
Los datos de obra y los de precios cuentan historias distintas
Más entregas no han enfriado los precios. Nuestra propia instantánea del mercado croata, tomada el 22 de septiembre de 2026, sitúa el precio medio de oferta en 4.549,9 dólares por metro cuadrado y la renta media de oferta en 17,75 dólares por metro cuadrado y mes, ambos procedentes del índice propio de un portal inmobiliario croata para agosto de 2026. Esa misma instantánea muestra precios de oferta un 14,3% por encima de hace un año y una puntuación de riesgo de burbuja de 70, dentro de la banda elevada. Los costes totales de transacción ascienden al 7,5% del precio de compra y las rentas tributan a un tipo efectivo del 8,4%.
Las dos series miden cosas distintas y no deben leerse una contra otra. La oficina estadística cuenta viviendas físicamente terminadas durante el año natural 2025, un dato de oferta retrospectivo que refleja licencias concedidas dos o tres años antes. Los precios son precios de oferta de anuncios vivos de agosto de 2026. Un año en el que la oferta subió un 10,1% y los precios de oferta un 14,3% no es una contradicción: así se comporta un mercado donde la demanda corre por delante de una cadena constructiva que tarda años en responder.
La publicación no incluye datos de precios propios, y la oficina difunde los precios de vivienda en una estadística aparte, de modo que nada de esto revisa el cuadro de precios. Lo que sí establece es la forma de la oferta que ha llegado: más unidades, más pequeñas, levantadas casi por completo por el sector privado y concentradas en la capital y en la costa.
Sources: Croatian Bureau of Statistics (DZS), Completed Buildings and Dwellings 2025, First Release GRAD-2026-2-1, Zagreb, 25 September 2026 https://podaci.dzs.hr/2026/en/120990; Croatian Bureau of Statistics (DZS), Zavrsene zgrade i stanovi u 2025., 25 September 2026 https://podaci.dzs.hr/2026/hr/120989
Market data: Croatia