Impuestos inmobiliarios y gastos de compra en Chipre en 2026: qué paga un no residente
Entrar y salir del mercado chipriota cuesta cerca del 11,0 % del precio, y aun así el arrendador no residente puede tributar al 0 %. Dónde termina ese cero.
En Chipre hay dos cifras que tiran en direcciones opuestas. Entrar y volver a salir cuesta alrededor del 11,0 % del precio de compra, según la instantánea de Glopra del 23 de julio de 2026 (metodología v3). Alquilar, en cambio, puede no costarle nada en impuesto sobre la renta a un propietario no residente. Entre esas dos cifras está casi toda la planificación.
¿Cuánto suman los gastos totales de la operación en Chipre?
Ese 11,0 % agrupa las tasas de traspaso, el impuesto de timbre y los honorarios del abogado en la compra, junto con la fricción de la venta posterior. Es una cifra alta para la región y explica por qué los plazos cortos de tenencia rara vez salen bien aquí.
Colóquela junto a la rentabilidad bruta del alquiler que Glopra calcula para Chipre, un 4,88 %, y el horizonte se vuelve tangible: solo los costes de transacción se comen algo más de dos años de renta bruta, antes de destinar un euro a mantenimiento, gestión o desocupación.
¿Cuándo se aplica el IVA del 19 % y cuándo el reducido del 5 %?
La obra nueva tributa al 19 %. La primera vivienda habitual que cumple los requisitos accede al tipo reducido del 5 %, con límites de superficie y de valor fijados en la normativa chipriota del IVA.
La ventaja está pensada para quien va a vivir en la casa. Quien compra para alquilar calcula con el tipo general, y lo suma por encima del 11,0 %.
¿Es cierto que el arrendador no residente tributa al 0 % por el alquiler?
Con una renta típica, sí, aunque no se trata de una exención. El resumen fiscal de PwC para Chipre describe el mecanismo: se deduce un 20 % de la renta bruta como gasto presunto y el impuesto sobre la renta chipriota aplica un tramo al 0 % sobre los primeros 22.000 EUR de base imponible. Un arrendador modelo se queda por debajo, de modo que el tipo efectivo resulta del 0 %.
El punto de inflexión está en torno a 27.500 EUR de renta bruta anual. Por encima, el tipo efectivo deja de ser cero.
Dos cambios de 2026 sostienen el resultado: se suprimió la Contribución Especial de Defensa sobre las rentas del alquiler y la tasa sanitaria GESY solo alcanza a los residentes fiscales chipriotas. Glopra modela rentas mensuales de 1.000 a 3.000 USD y obtiene una banda efectiva del 0 % al 2,11 %.
El umbral se vincula al contribuyente, no al inmueble. Si un mismo propietario alquila dos pisos en la isla, las rentas se suman y se miden en conjunto frente a los 22.000 EUR, de modo que quien construye cartera abandona el cero mucho antes que quien empieza con una sola vivienda.
¿Qué relación hay entre 2.690 USD por metro cuadrado y los salarios locales?
El precio medio de Glopra para la capital, 2.690 USD/m², lleva una confianza media, así que conviene leerlo como orden de magnitud y no como tasación.
Frente a los ingresos locales arroja una ratio precio-renta de 8,1, tensa para un hogar chipriota con salario medio. Buena parte de la demanda llega desde fuera de la isla.
¿Está el mercado chipriota en zona de burbuja?
El indicador de burbuja de Glopra sitúa a Chipre en 41 sobre 100, dentro de la banda moderada. La serie de precios detrás es desigual: en dólares, un 63,5 % en diez años y un 32,0 % en cinco, pero solo un 0,5 % en los últimos doce meses.
Ese aplanamiento es lo que vuelve incómodo un coste de operación del 11,0 %. Cuando los precios suben deprisa, la revalorización absorbe la entrada; con un 0,5 % anual, no.
Antes de cualquier otra cosa, compare su renta bruta anual prevista con la línea de los 27.500 EUR. El lado en el que caiga decide el resto del cálculo.
Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni de inversión.
Fuentes
Resumen fiscal de PwC sobre Chipre
taxsummaries.pwc.com
Instantánea de Glopra, 23 de julio de 2026, metodología v3
glopra.com
Market data: Cyprus