Chipre: compra de propiedad por extranjeros y proceso de adquisición
El extranjero comunitario compra sin límites y el resto necesita permiso. Con un 4,88 por ciento de rentabilidad bruta, el título de propiedad lo decide todo.
Chipre ofrece una combinación poco habitual: una rentabilidad bruta del alquiler del 4,88 por ciento y un tipo efectivo del impuesto sobre el alquiler del 0 por ciento, según la instantánea de Glopra del 2026-07-23, metodología v3. Es un dato que atrae a cualquier inversor. También es un dato que no vale nada mientras la propiedad no esté inscrita a su nombre, y ahí es donde Chipre tiene un historial complicado.
¿Quién necesita permiso para comprar?
Los ciudadanos de la UE y del EEE compran en las mismas condiciones que los chipriotas. El resto, incluidos los británicos desde el fin del periodo transitorio del Brexit, queda bajo la Ley de Adquisición de Bienes Inmuebles (Extranjeros), Cap. 109, que exige autorización del Consejo de Ministros, ejercida en la práctica por los gobernadores de distrito. La concesión habitual cubre un piso, una casa o una parcela de hasta tres donums, unos 4.014 metros cuadrados; desde 2013 la práctica admite dos unidades, por ejemplo una vivienda más un local de hasta 100 metros cuadrados. Lo importante es lo que ocurre sin ese permiso: el contrato no se anula, pero la adquisición no se inscribe en el registro y una inscripción ya practicada puede cancelarse. Usted conserva un derecho contractual y pierde la propiedad registral.
¿Por qué seis meses cambian su posición jurídica?
La Ley 81(I)/2011 sobre la venta de bienes inmuebles y el cumplimiento específico permite depositar el contrato de compraventa en el Departamento de Tierras y Topografía dentro de los seis meses siguientes a la firma. Depositado el contrato, cualquiera que consulte el inmueble lo ve. El vendedor no puede revenderlo, hipotecarlo ni disponer de él a sus espaldas, y si se niega a transmitir una vez cumplida su parte, el tribunal puede ordenarlo. Fuera de plazo solo queda reclamar daños a una sociedad que quizá ya no tenga patrimonio. Con un coste de transacción de compra del 11,0 por ciento, no es la partida donde conviene ahorrar.
¿De quién es la hipoteca que grava el terreno?
Los promotores chipriotas hipotecaban el suelo antes de vender las viviendas construidas sobre él, y una hipoteca anterior a su contrato no desaparece cuando usted paga. La ley de compradores atrapados, 139(I)/2015, liberó más de 11.000 títulos al permitir transmisiones sin consentimiento del acreedor, hasta que el Tribunal de Apelación declaró inconstitucionales sus disposiciones centrales en junio de 2024 y el Tribunal Supremo lo confirmó. La Ley 110(I)/2025 reconstruyó el mecanismo por dos vías: que el acreedor libere la unidad o que un tribunal autorice la transmisión pese a su oposición. Un certificado de búsqueda registral antes del primer pago evita todo el episodio.
¿Cuánto cuesta y dónde está la trampa de los diez años?
Las tasas de transmisión son del 3 por ciento sobre los primeros 85.000 euros, del 5 por ciento hasta 170.000 y del 8 por ciento por encima, reducidas a la mitad si no hubo IVA y a cero si la venta lo llevó. El impuesto de actos jurídicos sobre los contratos de compraventa quedó derogado desde el 1 de enero de 2026. La obra nueva soporta un IVA del 19 por ciento, rebajado al 5 por ciento sobre los primeros 130 metros cuadrados y 350.000 euros, siempre que la vivienda no supere 190 metros cuadrados ni 475.000 euros. Puede solicitarlo una persona física de cualquier nacionalidad, no una sociedad, con la condición de residir en ella diez años. Alquilarla antes obliga a devolver la diferencia, lo que choca de frente con esa rentabilidad del 4,88 por ciento.
Este artículo es información general sobre la normativa inmobiliaria chipriota y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión.
Fuentes
Ley Cap. 109 de adquisición de bienes inmuebles por extranjeros — cylaw.org — permiso e inscripción
Ley 81(I)/2011 de cumplimiento específico — cylaw.org — depósito en seis meses
Departamento de Tierras y Topografía — portal.dls.moi.gov.cy — búsquedas y tasas de transmisión
Ministerio del Interior — gov.cy — información para compradores extranjeros
Ley 110(I)/2025 — nuevo procedimiento para compradores atrapados
Departamento Fiscal — mof.gov.cy — IVA de vivienda nueva y derogación del timbre
Base de datos Glopra — glopra.com — instantánea 2026-07-23, metodología v3
Sources: gov.cy, agplaw.com, investropa.com, cyprus-property-buyers.com, luma.cy, gk-lawfirm.com
Market data: Cyprus