Impuestos inmobiliarios y gastos de compra en la República Dominicana: la cuenta real del no residente
La República Dominicana rinde un 8,53 % bruto de alquiler, pero retiene un 27 % fijo sobre el bruto al arrendador no residente, sin deducción alguna posible.
Quien compra para alquilar en la República Dominicana maneja dos cifras que tiran en direcciones opuestas. La rentabilidad bruta del alquiler en la instantánea de Glopra del 23 de julio de 2026 (metodología v3) es del 8,53 %, en el extremo alto de los mercados que Glopra cubre. El impuesto sobre esa renta, para quien no es residente fiscal en el país, se calcula sobre el bruto y no sobre el beneficio.
¿Cuánto del 8,53 % bruto llega de verdad al propietario no residente?
El artículo 305 del Código Tributario obliga a quien paga el alquiler — inquilino, agencia o gestora — a retener el tipo del artículo 297, un 27 %, antes de que el dinero salga del país. El 27 % de 8,53 son 2,30 puntos porcentuales, de modo que quedan 6,23 %. Y eso antes del IPI anual, del seguro, de la gestión y del mantenimiento.
Un 6,23 % sigue siendo una cifra sólida en comparación internacional. Sencillamente no es la que aparece en el folleto de la promotora.
¿Por qué no se puede deducir ni un solo gasto?
Porque la ley trata el importe bruto como si fuera el neto. El artículo 305 califica la retención de pago único y definitivo y fija la renta gravable sobre el importe bruto "sin admitir prueba en contrario". Esa última fórmula cierra el debate: se trata de una presunción que no admite refutación, así que los intereses del préstamo, el mantenimiento, la comisión de la agencia y la amortización no intervienen en el cálculo.
La Ley 30-26, aprobada en 2026, dejó el régimen tal como estaba.
¿Qué incluye el 7,1 % de costes totales de transacción?
La misma instantánea de Glopra del 23 de julio de 2026 sitúa el coste total de entrada y salida en el 7,1 % del precio de compra. La partida mayor es el impuesto de transferencia del 3 %, aplicado sobre el valor que tasa la DGII y no sobre el precio pactado. Notaría, inscripción en el Registro de Títulos y diligencia debida legal absorben casi todo el resto.
Frente a un bruto del 8,53 %, ese 7,1 % equivale a unos diez meses de alquiler gastados antes de que el inmueble haya producido nada.
¿Es caro un precio de 2.447 dólares por metro cuadrado?
Es el promedio de la capital medido por Glopra para Santo Domingo, con calificación de confianza alta. Frente a casi cualquier capital europea resulta barato. Frente al salario local cambia la lectura: la relación precio/ingreso es de 13,8, es decir que un hogar típico necesitaría cerca de catorce años de ingresos íntegros para comprar una vivienda media.
En dólares, los precios subieron un 8,9 % en los doce meses previos a esa fecha. La puntuación de burbuja de Glopra es de 32 sobre 100, en el borde inferior de la banda "moderada".
¿Compensa buscar un proyecto acogido a CONFOTUR?
En proyectos certificados dentro de zonas turísticas declaradas, el régimen puede eliminar tanto el impuesto de transferencia del 3 % como el IPI durante un periodo determinado, lo que empuja el coste de entrada por debajo del 7,1 %. La exención se adhiere al proyecto certificado, no al barrio: pida a la promotora la resolución CONFOTUR concreta y pregunte cuántos años le quedan de vigencia.
Lo que CONFOTUR no toca es la retención del 27 % sobre el alquiler pagado a un no residente. Eso es impuesto sobre la renta del artículo 297 y se aplica al margen de la calificación turística del edificio.
Antes de montar la proyección de rentabilidad, plantee una pregunta a su asesor: quién será el agente de retención de su alquiler y si puede acreditar que ingresa ese 27 % en la DGII.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni de inversión.
Fuentes
Dirección General de Impuestos Internos (DGII), dgii.gov.do
Código Tributario, Ley 11-92, artículos 297 y 305
Ley 30-26 (2026)
Ley 158-01, CONFOTUR
Instantánea Glopra 2026-07-23, metodología v3
Market data: Punta Cana · Dominican Republic