República Dominicana: compra de propiedad por extranjeros y proceso de adquisición
Sin permiso, sin zona restringida y sin filtro de nacionalidad. Lo que decide la reventa no está en su pasaporte, sino en el expediente registral del inmueble.
Dos solares frente al mismo tramo de playa en Las Terrenas cuestan lo mismo por metro y valen cosas distintas el día de la reventa. Lo que los separa no es la nacionalidad del comprador, sino si el terreno pasó por el saneamiento y tiene su propio Certificado de Título, o si el vendedor sostiene una constancia anotada o apenas una posesión de décadas.
¿Necesita el comprador extranjero alguna autorización?
La Ley 108-05 de Registro Inmobiliario arranca con el Principio I: regula el registro de todos los derechos reales inmobiliarios del territorio dominicano. Detrás no hay filtro de nacionalidad, ni zona vedada en costa o frontera, ni permiso ministerial. El texto menciona al extranjero una sola vez, en el artículo 63, para quitarle una carga: no procede la fianza judicatum solvi contra el extranjero transeúnte.
Glopra registra aquí un rendimiento bruto de alquiler de 8.53%, el más alto de nuestra muestra, sobre un precio medio de 2,447 USD por metro cuadrado, con un riesgo de burbuja de 32 puntos que clasificamos como moderado (instantánea Glopra, 23-07-2026, metodología v3).
¿Qué garantiza realmente el Certificado de Título?
El artículo 91 lo define como el documento oficial emitido y garantizado por el Estado Dominicano que acredita un derecho real y su titularidad. El peso comercial lo pone el Principio IV: todo derecho registrado es imprescriptible y goza de la garantía absoluta del Estado.
¿Qué diferencia hay entre un terreno saneado y una constancia anotada?
El camino hacia ese registro es el saneamiento: el artículo 20 lo define como el proceso de orden público que individualiza el terreno, depura los derechos que recaen sobre él y los registra por primera vez. Buena parte del suelo dominicano nunca hizo ese recorrido. La constancia anotada, explica el Registro Inmobiliario, ampara una porción de parcela sin designación catastral propia: una cuota indivisa.
El deslinde convierte esa cuota en título con designación catastral individual, de forma completa y en un único acto. Comprar sin deslinde no sale más barato. Sale más difícil de vender.
¿Cómo se verifica el estado jurídico antes de firmar?
El Registro de Títulos expide la certificación del estado jurídico del inmueble, con las inscripciones vigentes a la fecha de emisión. Cuesta RD$1,000, toma unos treinta días hábiles y la solicita toda persona con interés legítimo, el extranjero con su pasaporte. Ahí salen a la luz hipotecas, oposiciones y litis.
No resuelve la capa humana: una cadena sucesoral sin documentar, un vendedor con hermanos que nunca firmaron. Ese trabajo corresponde a un abogado dominicano independiente contratado por usted.
¿Cuánto cuesta transferir y qué exige el Registro de Títulos?
El contrato se redacta como acto bajo firma privada con legalización de firmas ante notario. La Dirección General de Impuestos Internos cobra un 3% sobre el mayor valor entre el precio del acto y el que consta en sus registros, según el artículo 7 de la Ley 173-07 y el artículo 20 de la Ley 288-04, dentro de los seis meses siguientes.
Para inscribir, el Registro de Títulos pide el acto de venta, el duplicado del certificado, la certificación de la DGII sobre el IPI, pasaportes y el recibo del impuesto. Sus tasas son menores, RD$20 por duplicado y RD$130 por acto notariado, con treinta días hábiles declarados. Glopra sitúa el costo total de transacción en 7.1% (instantánea Glopra, 23-07-2026, metodología v3): la carga pesada no es el impuesto sino los honorarios. El extranjero tramita además su RNC, que la DGII otorga sin documentos dominicanos dentro de un listado limitado de actividades que incluye las inmobiliarias.
¿Dónde cambia las cuentas la Ley 158-01?
CONFOTUR concede a los proyectos turísticos clasificados un paquete que la DGII resume así: impuesto sobre la renta, impuestos de constitución y aumento de capital, transferencias inmobiliarias, Impuesto al Patrimonio Inmobiliario y aranceles e ITBIS sobre equipos y materiales de construcción, por diez años desde la terminación de la construcción y equipamiento. Los primeros adquirientes quedan exentos de transferencia e IPI sobre la unidad, previa solicitud ante el Ministerio de Hacienda, que remite la autorización a la DGII.
Fuera de ese régimen el IPI es de 1% sobre el excedente de RD$10,695,494.00 del patrimonio gravado de la persona física, pagadero el 11 de marzo y el 11 de septiembre. Glopra registra una tasa de tributación del alquiler de 27%, una relación precio-ingreso de 13.8 y +8.9% de variación de precios en doce meses (instantánea Glopra, 23-07-2026, metodología v3). No publicamos serie larga verificada en dólares para este mercado, así que no verá aquí comparaciones a cinco ni a diez años.
La Ley 305 de 1968 coloca además en el dominio público los sesenta metros medidos tierra adentro desde la pleamar ordinaria: ahí empieza jurídicamente un solar frente al mar.
Este artículo es información general y no constituye asesoría legal ni fiscal sobre su operación.
Fuentes
Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, Principios y artículos 20, 63 y 91 ( faolex.fao.org )
Registro Inmobiliario, preguntas frecuentes y requisitos de Registro de Títulos ( ri.gob.do )
Dirección General de Impuestos Internos, transferencias inmobiliarias e Impuesto al Patrimonio Inmobiliario ( dgii.gov.do )
Ley 158-01 CONFOTUR, exenciones y beneficios ( dgii.gov.do )
Ley 305 de 1968 sobre la franja marítima de sesenta metros
Sources: drlistings.com, puntacanavilla.com, thelatinvestor.com, ri.gob.do
Market data: Punta Cana · Dominican Republic