Mercado inmobiliario de República Dominicana: 8,53% de rentabilidad y 27% de impuesto
Instantánea propia de Glopra del 23-07-2026: 8,53% de rentabilidad bruta, 2.447 USD/m² en Santo Domingo y un 27% de impuesto sobre el alquiler. Los números.
Casi catorce años de ingresos brutos. Eso es lo que necesitaría un hogar dominicano con renta mediana para comprar una vivienda media, según la ratio precio/ingresos de 13,8 que recoge la instantánea propia de Glopra del 23-07-2026, calculada con la metodología v3. El dato explica buena parte de lo que sigue: quien fija el precio en este mercado casi nunca cobra un salario local.
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en República Dominicana?
Glopra sitúa la media de la capital, Santo Domingo, en 2.447 USD por metro cuadrado. Punta Cana, en la costa turística del este, resulta más cara con 2.715 USD/m², de modo que el mercado vacacional cotiza por encima de la capital política y comercial, algo poco habitual fuera del Caribe. En los doce meses previos los precios subieron un 8,9% en dólares y un 7,74% en pesos dominicanos; la diferencia entre ambas cifras es cambiaria y no tiene que ver con los costes de construcción. Las series de precios de TheLatinvestor para Santo Domingo y Punta Cana sirvieron para contrastar el nivel.
¿Por qué la rentabilidad supera con tanto margen a España y Portugal?
Los precios de compra nunca alcanzaron al nivel de alquileres en dólares que sostienen el turismo y la demanda extranjera. La rentabilidad bruta de 8,53% que calcula Glopra encabeza casi todo su conjunto de países: España se queda en 5,45% y Portugal en 4,29% con el mismo método. Las tablas de rentabilidad de Global Property Guide apuntan en la misma dirección, y los indicadores de inversión inmobiliaria de Numbeo muestran una brecha parecida entre el nivel de precios y el de rentas.
¿Es tan rentable el alquiler turístico en Punta Cana?
Para el alquiler de larga duración Glopra calcula un 7,98% bruto en Punta Cana; para el alquiler de corta duración, un 8,8% apoyado en los datos de AirROI. La segunda cifra es la que aparece en los dosieres de venta. Debajo hay una tarifa media diaria de 105 USD y una ocupación del 31%, es decir, un apartamento medio que permanece vacío unos dos tercios del año. Quien proyecte doce meses de ingresos con una tarifa que solo se aplica durante cuatro señala un problema en su propio modelo. Los precios de Punta Cana, además, crecieron más que la media nacional: un 10,2% en dólares en un año.
¿Cuánto se llevan el impuesto y los gastos de compra?
El impuesto sobre las rentas del alquiler es un tipo único del 27%, y esa línea altera el cálculo más que ninguna otra. Georgia aplica un 5% y los Emiratos Árabes Unidos no gravan ese ingreso, así que un 8,53% dominicano bruto no admite comparación con las rentabilidades de titular de las jurisdicciones de baja tributación hasta que se calcula en neto. Los costes totales de transacción suman, según Glopra, un 7,1% del precio de compra: al nivel de rentabilidad nacional, unos diez meses de renta bruta antes de que el inmueble aporte nada al comprador. Existe además un régimen de incentivos a la inversión turística para determinados proyectos; conviene que un asesor fiscal dominicano confirme los porcentajes y plazos concretos que le ofrezcan.
¿Hay riesgo de burbuja?
La puntuación de burbuja de Glopra para República Dominicana es de 32 sobre 100, dentro de la banda "moderada". La empujan hacia arriba las subidas de dos dígitos en dólares de Punta Cana; la contienen la ausencia de un auge hipotecario interno y un precio por metro cuadrado bajo en términos absolutos. Todas las cifras proceden de la instantánea propia de Glopra del 23-07-2026 con metodología v3, y la ficha de país tiene una confianza de datos alta: los precios y las rentas se contrastaron con más de una serie independiente en lugar de deducirse de una sola fuente.
Fuentes
Global Property Guide, rentabilidad del alquiler en República Dominicana — https://www.globalpropertyguide.com/latin-america/dominican-republic/rental-yields
TheLatinvestor, precios de la vivienda en Santo Domingo — https://thelatinvestor.com/blogs/news/santo-domingo-housing-prices
TheLatinvestor, precios de la vivienda en Punta Cana — https://thelatinvestor.com/blogs/news/punta-cana-housing-prices
AirROI, datos de alquiler de corta duración en Punta Cana — https://www.airroi.com/report/world/dominican-republic/la-altagracia-province/punta-cana
Numbeo, inversión inmobiliaria en República Dominicana — https://www.numbeo.com/property-investment/country_result.jsp?country=Dominican+Republic
Glopra Market Data v3, instantánea del 23-07-2026
Market data: Punta Cana · Dominican Republic