Mercado inmobiliario de Georgia: la entrada más barata y 7,42% de rentabilidad
Georgia ofrece la entrada más barata del conjunto de 15 países de Glopra: 1.925 USD/m², 7,42% de rentabilidad bruta y unos costes de compra de solo el 4,9%.
Todas las cifras de este artículo proceden de Glopra Market Data v3, metodología v3, con fecha de corte 23-07-2026. Georgia aparece a la vez en la parte baja de la tabla de precios y en la parte alta de la de rentabilidades dentro de nuestro conjunto de quince países. Esa combinación es poco habitual y viene con una advertencia sobre la calidad del dato que dejamos para el final.
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Tiflis?
La media de la capital en nuestro corte es de 1.925 USD por metro cuadrado. De los quince mercados que seguimos para estos artículos, solo Marruecos resulta más barato, con 1.351 USD; Turquía queda justo por debajo de Georgia, en 1.755 USD, y Portugal se sitúa en 2.659 USD. Un piso de 60 m² al precio medio de Tiflis ronda los 115.000 USD.
La media esconde diferencias grandes. Vake y Saburtalo cotizan muy por encima del promedio urbano, Gldani e Isani por debajo, y Batumi, ciudad costera del mar Negro, se mueve al ritmo de su temporada turística más que al de la capital.
¿Por qué los precios suben un 6,1% en dólares y un 3,0% en laris?
Ambos datos están en el mismo corte y ambos son correctos. En doce meses, los precios medidos en laris subieron un 3,0%; medidos en dólares, un 6,1%. Toda la diferencia es el movimiento del lari frente al dólar en ese periodo, que puede reconstruir con la serie GEL/USD de exchange-rates.org.
Si su dinero está en euros o en dólares y piensa vender en la misma moneda, la cifra que le afecta es el 6,1%. Si se muda a Tiflis y va a cobrar en laris, el 3,0% describe mejor su situación real.
¿Qué deja el alquiler y cuánto se lleva el fisco?
La rentabilidad bruta del alquiler es del 7,42%. Turquía está en el 7,32% y Marruecos en el 7,31%, prácticamente al mismo nivel, mientras que Portugal se queda en el 4,29%. Por cada dólar invertido, un piso de Tiflis genera cerca de tres cuartas partes más de renta bruta que uno de Lisboa.
Conviene insistir en la palabra bruta. Comisiones de gestión, periodos vacíos entre huéspedes, mobiliario que se repone antes de lo previsto y gastos de comunidad se descuentan antes de que usted vea nada. En impuestos, quien cumple los requisitos del régimen simplificado georgiano tributa al 5% sobre la renta del alquiler; quien no, se enfrenta al tipo general, que llega al 20%.
¿Cuánto cuesta comprar, más allá del precio?
Los costes totales de transacción son del 4,9% del precio de compra, el valor más bajo de todo el conjunto. España está en el 15,3% e Italia en el 14%. Sobre el piso de 115.000 USD, eso son unos 5.600 USD de fricción en Georgia frente a unos 17.600 USD en España. Con costes de entrada y salida tan bajos, el plazo necesario para que una reventa salga a cero se acorta de forma apreciable.
¿Hay señales de burbuja en Georgia?
Nuestra puntuación de burbuja para Georgia es de 36 sobre 100, banda moderada, muy lejos del 84 de Portugal. El dato que más pesa es la ratio precio-ingresos de 12,1: medido contra los salarios locales, el metro cuadrado es caro, y un mercado cuyo comprador marginal es extranjero depende de que ese apetito extranjero se mantenga.
Nuestra confianza en el dato para Georgia es media. Geostat publica precios residenciales trimestrales y Global Property Guide recopila precios de oferta por metro cuadrado, pero la información a nivel de transacción es más escasa que en los mercados de la Unión Europea y ambas fuentes no siempre coinciden en el nivel.
Fuentes
Geostat (Oficina Nacional de Estadística de Georgia), precios residenciales del primer trimestre difundidos por Georgia Today — https://georgiatoday.ge/residential-real-estate-prices-rise-in-q1/
Global Property Guide, precios por metro cuadrado en Georgia — https://www.globalpropertyguide.com/asia/georgia/square-meter-prices
exchange-rates.org, histórico GEL/USD — https://www.exchange-rates.org/exchange-rate-history/gel-usd-2025-07-23
Glopra Market Data v3, corte del 23-07-2026
Market data: Georgia