Los visados de vivienda en Alemania suben un 15,1 % en el primer semestre, el mejor dato desde 2016
Destatis contabilizó 126.300 viviendas visadas en Alemania en el primer semestre de 2026, un 15,1 % más interanual, con la vivienda plurifamiliar aportando el grueso del avance.
Alemania visó 126.300 viviendas nuevas entre enero y junio de 2026, un 15,1 % más que en el mismo periodo de 2025 y el mayor incremento semestral desde 2016, según informó la Oficina Federal de Estadística el 18 de agosto. Solo junio sumó 21.600 visados, un 13,8 % más interanual. Tras dos años en los que los datos de construcción alemanes medían sobre todo cuánto había caído la actividad, la serie ha girado.
Dónde está realmente el crecimiento
El desglose de junio fue de 17.800 visados de obra nueva, un 14,1 % más, y 3.900 de reformas y actuaciones sobre edificios existentes, un 12,1 % más. En el conjunto del semestre, la obra nueva sumó 103.100 de los 126.300 visados, y su reparto interno es aún más claro: las viviendas bifamiliares crecieron un 27,3 %, hasta 7.700 unidades; los edificios plurifamiliares, un 16,9 %, hasta 67.000; y las viviendas unifamiliares, lo mínimo, un 12,7 %, hasta 24.000. Los edificios plurifamiliares suponen por sí solos el 53 % de todas las viviendas visadas este año en Alemania: el producto de alquiler, no el de uso propio.
Visados no son terminaciones
La matización importa. Una licencia de obra en Alemania es válida durante años y no obliga al promotor a iniciar las obras; la distancia entre visado y terminación se ha ampliado desde 2022 a medida que subían los costes de financiación. La cifra de 126.300 sigue además por debajo del máximo de 2016 que Destatis emplea como referencia, de modo que estamos ante una recuperación desde una base baja y no ante un regreso a los volúmenes que Alemania necesita para cumplir sus propios objetivos de vivienda. Lo que establece la publicación es la dirección y la amplitud, no la escala.
El problema de rentabilidad al que esto acaba respondiendo
La instantánea de Glopra a 17 de agosto de 2026 sitúa a Alemania en 3.650 dólares por metro cuadrado a escala nacional, un 1,4 % más en doce meses, con una rentabilidad bruta por alquiler del 3,42 %, de las más bajas entre los 70 mercados que sigue Glopra. La relación precio-ingresos es de 7,9 y la puntuación de burbuja, de 51, en la banda moderada. Una rentabilidad bruta del 3,42 % en un mercado con unos costes de transacción del 12,3 % es una propuesta escasa si se mira solo la renta, y es exactamente la aritmética que paralizó la promoción alemana después de 2022: los alquileres no podían subir lo bastante rápido para justificar los costes de construcción con tipos de interés más altos.
Un salto del 16,9 % en los visados plurifamiliares sugiere que los promotores vuelven a encontrar números que cuadran, ya sea por suelo más barato, por menor inflación de costes de construcción o por alquileres alcanzables más altos. Sea cual sea el motivo, el efecto sobre las rentabilidades llega tarde. Con los plazos habituales de construcción en Alemania, es improbable que las viviendas visadas en el primer semestre de 2026 lleguen en volumen al mercado de alquiler antes de 2028, y hasta entonces sigue en pie la restricción de oferta que sostiene los alquileres alemanes. Para un inversor, el dato es una señal sobre la segunda mitad de la década, no sobre los ingresos de este año.
Sources: Statistisches Bundesamt (Destatis), Pressemitteilung Nr. 291 (18 Aug 2026) https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2026/08/PD26_291_3111.html
Market data: Germany