Los alquileres de oferta en Hungría suben un 1,6% en julio y vuelven a acelerarse
El índice de alquileres KSH-ingatlan.com subió un 1,6% nacional y un 1,7% en Budapest en julio de 2026, con rentas nominales un 76% sobre la base de 2021.
Los alquileres de oferta en Hungría subieron un 1,6% en julio de 2026 respecto a junio, con Budapest ligeramente por delante, en el 1,7%, según el índice de alquileres KSH-ingatlan.com publicado el 12 de agosto por la Oficina Central de Estadística húngara. En doce meses el índice nominal avanza alrededor de un 5% y el ajustado por inflación en torno a un 4%. Frente al año base de 2021, los alquileres nominales de oferta se sitúan hoy un 76% por encima tanto a escala nacional como en la capital, mientras que el índice real sube un 19%: la diferencia entre ambas cifras son cinco años de inflación de precios al consumo en Hungría.
Un movimiento mensual que rompe la pauta reciente
El dato de julio importa por lo que vino antes. Los análisis del mercado húngaro describieron en julio la subida de junio como la más lenta desde el año pandémico de 2020, lo que alimentó la expectativa razonable de que el mercado de alquiler húngaro se hubiera quedado por fin sin impulso tras varios años de fuertes alzas. Un avance mensual del 1,6% coloca, en cambio, a julio entre los meses más firmes de 2026. Las lecturas mensuales aisladas de las series de precios de oferta son ruidosas y será agosto el que muestre si se trata de un giro o de un efecto estacional: el final del verano es cuando arranca en Budapest la temporada de alquiler para estudiantes y expatriados, y que la capital supere con su 1,7% el dato nacional encaja mejor con ese calendario que con un cambio estructural.
Los alquileres van muy por detrás de los precios
La comparación más útil es con los precios de compra. Los datos de mercado de Glopra registran los precios residenciales húngaros un 12,3% por encima del año anterior según la foto fija del 30 de julio, con una media de 2.150 dólares por metro cuadrado a escala nacional y 4.376 dólares en Budapest. Con unos alquileres que suben en torno a un 5% nominal en un periodo comparable, los precios avanzan a un ritmo cerca de dos veces y media superior. Eso es compresión de rentabilidad, y se aprecia en los niveles: las rentabilidades brutas por alquiler se sitúan en el 4,69% nacional y el 4,63% en Budapest, bajas para los estándares centroeuropeos y bajas frente a lo que han pagado los bonos del Estado húngaro en los dos últimos años.
La lectura de valoración
La puntuación de riesgo de burbuja de Hungría es de 69 sobre 100 en los datos de Glopra y la de Budapest de 64, ambas en la banda elevada. Esas puntuaciones se construyen a partir de la propia historia de cada mercado y no de una comparación entre países, de modo que lo que dicen es que los precios húngaros están tensos respecto a los ingresos y los alquileres húngaros, justo lo que produce un alza de precios del 12,3% frente a una de alquileres del 5%. El crecimiento de precios del 86,1% en cinco años a escala nacional es la versión acumulada de ese mismo patrón.
Lo que ven distinto inquilinos y propietarios
Para los inquilinos, una subida nominal del 76% desde 2021 que se queda en el 19% en términos reales sigue siendo un encarecimiento efectivo, y la aceleración de julio se suma a él. Para los propietarios, esas mismas cifras describen un activo cuya línea de ingresos ha crecido mucho más despacio que su valor de capital, una posición menos cómoda de lo que sugiere el titular de la revalorización: en un mercado plano son los ingresos los que sostienen un inmueble, y las rentabilidades húngaras se han adelgazado. Las rentabilidades brutas citadas aquí excluyen el tipo efectivo del 13,5% sobre las rentas del alquiler aplicado al caso estandarizado de un no residente, que acerca la cifra de Budapest al 4%.
Sources: Hungarian Central Statistical Office (KSH), KSH-ingatlan.com rent index, July 2026, published 12 Aug 2026 https://www.ksh.hu/lakas