Impuestos inmobiliarios y gastos de compra en Hungría: el tipo real del alquiler es 13,5 %
Casi todas las guías citan un 15 % sobre el alquiler húngaro. El tipo efectivo es del 13,5 % y la operación cuesta un 8,0 %. De dónde salen ambas cifras.
El alquiler húngaro se resume casi siempre con un 15 %, y esa no es la cifra que acaba pagando el propietario. La segunda magnitud que decide una operación es lo que cuesta entrar y salir del mercado: el snapshot de Glopra del 30 de julio de 2026, metodología v3, la sitúa en el 8,0 % del precio.
¿Por qué el tipo efectivo sobre el alquiler es del 13,5 %?
El 15 % es el tipo del impuesto sobre la renta húngaro y está bien citado. Lo que se omite es la deducción a tanto alzado del 10 %: la agencia tributaria NAV (nav.gov.hu) permite al arrendador particular descontar la décima parte del alquiler bruto sin presentar factura alguna. El impuesto recae entonces sobre el 90 % restante, y el 15 % de ese 90 % equivale al 13,5 % del bruto. Es el valor que Glopra registra para Hungría en su snapshot del 30 de julio de 2026.
No hay tramos ni umbrales: el tipo es el mismo con una renta modesta en Pécs que con un piso caro en el distrito V de Budapest, y tampoco cambia para los no residentes. Si usted opta por justificar gastos reales, como la amortización o las obras documentadas, la carga efectiva puede bajar al entorno del 8 % al 10 %.
¿Hay que pagar cotización social por el alquiler?
No. El artículo 5, apartado 2, letra h) de la ley del impuesto de contribución social exime expresamente los rendimientos del arrendamiento de inmuebles. La antigua contribución sanitaria del 14 % desapareció el 1 de enero de 2018. Si una fuente le suma esa cotización al 15 %, está trabajando con normativa derogada.
¿Qué compone el 8,0 % del coste total?
El impuesto de transmisiones se lleva la mayor parte: 4 % del valor de mercado hasta 1.000 millones de HUF, 2 % por encima y un tope de 200 millones de HUF, de modo que el comprador corriente paga un 4 % plano. La firma de un abogado es obligatoria y cuesta entre el 0,5 % y el 1,5 % del precio más un 27 % de IVA.
El IVA sobre el inmueble solo aparece en obra nueva: 27 % general y 5 % reducido para pisos de hasta 150 m² y casas de hasta 300 m², vigente hasta el 31 de diciembre de 2026 y con transición hasta 2030 para proyectos autorizados antes de que acabe 2026. La vivienda usada está exenta. Tampoco existe un impuesto anual estatal sobre la propiedad: cada ayuntamiento decide, con un máximo legal cercano a 1.100 HUF/m², y muchos no cobran nada.
¿Compensa un 4,69 % bruto con una ratio precio-renta de 12,8?
Depende de qué esté comprando usted. La rentabilidad bruta es baja, pero el mismo snapshot de Glopra muestra precios en dólares un 19,5 % por encima de los de hace doce meses, el mayor avance de su grupo de comparación, un 77,3 % en cinco años y un 202,2 % en diez. El precio medio nacional es de 2.150 USD por metro cuadrado y la puntuación de burbuja de Glopra alcanza 69 sobre 100, dentro de la banda elevada.
Con una ratio precio-renta de 12,8, el mercado húngaro ha pagado al inversor por revalorización y no por caja mensual.
¿Cuánto se paga al vender?
La ganancia patrimonial tributa al 15 %, pero la parte gravada se reduce con los años de tenencia: 100 % el primer año, luego 90 %, 60 % y 30 %, y cero a partir del quinto (nav.gov.hu). Tras una década con un 202,2 % de subida, esa exención pesa más que cualquier ahorro en gastos corrientes.
Antes de firmar nada, haga el cálculo con sus propios números: alquiler bruto menos 13,5 %, menos los meses vacíos que prevea, frente al 8,0 % que le costó entrar.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni de inversión.
Fuentes
Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV)
nav.gov.hu
Glopra snapshot 2026-07-30, metodología v3
glopra.com