Compra de propiedad por extranjeros en Hungría: normas y proceso de compra
Quién necesita permiso para comprar en Hungría, cuánto cuesta el trámite, qué papel juega el abogado húngaro y qué revelan los precios y la rentabilidad.
Quien haya comprado en España da por hecho que la escritura ante notario es el centro de la operación. En Hungría no: el contrato lo refrenda un abogado colegiado, y sin esa firma el registro no admite nada.
¿Quién puede comprar sin pedir permiso?
El Decreto Gubernamental 251/2014 regula la adquisición por extranjeros de todo inmueble que no sea suelo agrícola o forestal, y exime a los ciudadanos de la Unión Europea, del EEE y de Suiza, que compran en las mismas condiciones que un húngaro. La exención alcanza a quienes tienen doble nacionalidad húngara o de otro Estado miembro, a los húngaros residentes fuera del país, a quienes heredan y a los refugiados reconocidos.
Para ese grupo la barrera no es administrativa sino de precio. Glopra sitúa los costes de transacción del comprador en el 8,0 por ciento del importe, sumando impuesto, honorarios del abogado, tasas registrales y comisión (instantánea de Glopra, 23 de julio de 2026, metodología v3).
¿Cuánto cuesta y cuánto tarda la autorización?
Los compradores de terceros países acuden a la oficina gubernamental de la provincia donde está el inmueble; en Budapest, la Budapest Főváros Kormányhivatala. Según la información publicada por esas oficinas, la tasa administrativa es de 65.000 forintos por inmueble y el plazo, de 45 días. El expediente pide copia compulsada del pasaporte, el contrato firmado, una nota registral autenticada de menos de 21 días y un certificado de antecedentes penales. Puede denegarse si la adquisición lesiona un interés público o municipal, aunque en compras residenciales la aprobación es lo habitual.
Quien planea varias operaciones a veces constituye una sociedad húngara: una empresa inscrita en Hungría no es persona jurídica extranjera a estos efectos y queda fuera del permiso, a cambio de contabilidad, impuesto de sociedades y obligaciones de información.
¿Por qué el suelo agrícola queda fuera de alcance?
La tierra de labor, el bosque, la viña, el huerto cerrado y la tanya, la casa de campo aislada tan característica del país, se rigen por la Ley CXXII de 2013. Esa norma reserva la propiedad a nacionales húngaros y de otros Estados miembros, así que un comprador de un tercer país no puede adquirirla. Y el ciudadano europeo no inscrito como agricultor tiene un tope de una hectárea. Una reforma de 2026 permite arrendarla sin que se considere cesión indebida del uso. Antes de enamorarse de una casa rural, mire la calificación registral.
¿Qué protegen la señal y la firma del abogado?
Muchas operaciones arrancan con un contrato preliminar garantizado por un foglaló. El Código Civil húngaro le da dientes: si se echa atrás el comprador, lo pierde; si lo hace el vendedor, devuelve el doble. Llamado előleg, ese mismo dinero no produce tales efectos.
El abogado presenta la documentación dentro de los 30 días siguientes a la fecha del contrato, y esa presentación genera el széljegy, la anotación marginal que fija el rango frente a cualquier carga posterior. Desde el 15 de enero de 2025 rige la Ley C de 2021 y el sistema electrónico E-ING. Revise cargas, usufructos y embargos, pida el plano catastral y, en propiedad horizontal, el título constitutivo y el estado de las cuotas comunes. El vendedor debe entregar además el certificado energético.
¿Qué dicen los números del mercado húngaro?
El impuesto de transmisiones es del 4 por ciento del valor de mercado, del 2 por ciento en la parte que supera los mil millones de forintos y con un tope de 200 millones por inmueble, según la agencia tributaria NAV. Quien vende una vivienda y compra otra dentro del plazo legal tributa solo por la diferencia.
Pero el mercado pesa más que el trámite. El metro cuadrado promedia 2.150 USD, la rentabilidad bruta del alquiler es del 4,69 por ciento y los precios han subido un 202,2 por ciento en diez años y un 77,3 por ciento en cinco, medidos en dólares, con otro 19,5 por ciento en los últimos doce meses (instantánea de Glopra, 23 de julio de 2026, metodología v3). La relación precio-ingreso llega a 12,8 y nuestro indicador de riesgo de burbuja marca 69 puntos, ya en zona elevada. Si va a alquilar, cuente con un tipo efectivo del 13,5 por ciento sobre la renta.
El permiso rara vez decide una compra en Hungría; el precio de entrada, casi siempre.
Este artículo tiene carácter informativo general y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal; las normas cambian, así que consulte a un abogado o asesor fiscal húngaro antes de firmar.
Fuentes
Nemzeti Jogszabálytár, Decreto Gubernamental 251/2014 (X. 2.)
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a1400251.kor
Kormányhivatalok, información sobre la autorización de adquisición por extranjeros
https://kormanyhivatalok.hu/sites/default/files/2025-05/tajekoztato_kulfoldiek-ingatlanszerzesi-eljarasa.pdf
Nemzeti Jogszabálytár, Ley CXXII de 2013
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a1300122.tv
NAV, impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas
https://nav.gov.hu/ugyfeliranytu/adokulcsok_jarulekmertekek/illetekmertekek/visszterhes-vagyonatruhazasi-illetek
Base de datos de mercado de Glopra, instantánea del 23 de julio de 2026, metodología v3
Sources: buybudapestapartments.com, global.ecovis.com, helpers.hu, globalcitizensolutions.com