El crédito hipotecario húngaro marca récord mientras las ventas de vivienda no se mueven
Datos del MNB: en junio se firmaron 282.000 millones de forintos en hipotecas de vivienda y 10.164 contratos, con un préstamo medio de 27,3 millones y ventas planas.
Los bancos húngaros formalizaron en junio de 2026 hipotecas destinadas a la compra de vivienda por 282,06 miles de millones de forintos en 10.164 contratos de préstamo, según las cifras del banco central difundidas el 10 de agosto. Es un volumen récord en moneda local y el número de contratos crece un 40,7 % interanual. Las compraventas, en cambio, no acompañaron: unas 9.862 viviendas cambiaron de manos en junio frente a 9.908 un año antes, y el mes quedó un 10,8 % por debajo de la media del primer semestre de 2025. Entra más dinero en el mismo número de operaciones.
El mecanismo se resume en una cifra: el préstamo medio para vivienda ha subido hasta 27,3 millones de forintos desde los 19,7 millones del primer semestre de 2025. Quienes recurren al programa subvencionado Otthon Start financian de media el 71,1 % del precio de compra.
El crédito barato acaba en el precio
Es el efecto de segunda ronda de manual de una subvención que actúa sobre la financiación y no sobre la oferta. Un tipo limitado al 3 % eleva lo que puede endeudarse un hogar; si el parque de vivienda no crece al mismo ritmo, esa capacidad adicional de endeudamiento termina en el precio y no en más operaciones. Hungría tiene ahora las dos mitades del fenómeno en niveles de récord: importes de préstamo casi un 40 % más altos en un año y volumen de transacciones estancado.
Duna House cifró julio en 9.292 operaciones en todo el país, un 5,8 % menos que en junio y un 2,1 % menos que en julio del año pasado: un bache estacional más que una ruptura, pero no la respuesta en volumen que suele provocar un auge del crédito.
La prefabricada y el ladrillo vuelven a separarse
Los datos por segmento publicados ese mismo día son la lectura más interesante. El precio de los pisos de panel prefabricado —los bloques que dominan el segmento de entrada y el mercado de primera vivienda— tocó techo en febrero de 2026 y ha caído tres meses consecutivos, situándose en julio más de un 8 % por debajo de aquel máximo. Los pisos de ladrillo subieron durante el verano hasta un máximo anual en ese mismo mes. La brecha entre ambos se amplió desde alrededor del 11 % en primavera hasta cerca del 21 % en julio.
En el parque de panel se concentran los compradores de primera vivienda con ayuda pública y los pequeños inversores. Una caída sostenida ahí, mientras el resto del mercado sube, sugiere que ese grupo comprador ha llegado al límite de lo que puede pagar.
Cómo encaja esto con las cifras de doce meses
Nuestros datos de Hungría muestran precios nacionales un 12,3 % más altos en forintos y un 19,5 % en dólares en los doce meses hasta nuestra última fotografía, con una media de 2.150 dólares por metro cuadrado, una rentabilidad bruta del alquiler del 4,69 % y un tipo efectivo del 13,5 % sobre el alquiler para no residentes. Budapest se sitúa en 4.376 dólares por metro cuadrado y un 8,3 % de crecimiento anual.
Esas cifras y el «prácticamente plano en tasa interanual, alrededor de un 1 % arriba en el verano» que Duna House atribuye al agregado de Budapest no se contradicen, y ninguna corrige a la otra. La nuestra es un índice nacional basado en transacciones y medido sobre doce meses completos; Duna House informa de los movimientos recientes, mes a mes, de una sola red de intermediación, concentrada en la capital. Un mercado puede registrar un crecimiento anual de dos dígitos y estar plano en su trimestre más reciente: así es como se ve una desaceleración mientras ocurre. Nuestra puntuación de burbuja para Hungría es de 69, en la banda elevada.
Sources: Portfolio.hu (MNB data, 10 Aug 2026) https://www.portfolio.hu/bank/20260810/hogy-lehet-csucson-a-lakashitelek-felvetele-ha-a-lakaspiac-egyaltalan-nem-porog-855264; Portfolio.hu (Duna House panel/brick data, 10 Aug 2026) https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260810/harom-honapja-csokken-a-panelek-ara-helyreallt-a-teglalakasok-folenye-855256; Pénzcentrum https://www.penzcentrum.hu/otthon/20260810/kiderult-az-uj-magyar-hitelrekord-sotet-titka-erre-jobb-ha-minden-lakasvasarlo-felkeszul-2026-ban-1203684