El plan Otthon Start de Hungría firmó 56.000 préstamos subvencionados en su primer año
El programa húngaro con tipo limitado al 3 % alcanzó 56.000 contratos y 2 billones de forintos en doce meses, pero las consultas ya caen un 18 % interanual.
El programa húngaro Otthon Start cumplió su primer aniversario en los últimos días de agosto de 2026 con 56.000 contratos de préstamo subvencionado firmados, por un valor total aproximado de 2 billones de forintos. Las cifras, extraídas de datos del Banco Nacional de Hungría y publicadas el 31 de agosto, lo convierten en la mayor intervención individual en el mercado inmobiliario húngaro en años. La cobertura que acompañó el hito fue, sin embargo, notablemente menos celebratoria que la del lanzamiento, porque la demanda ya ha girado.
Lo que un tipo del 3 % hizo con el mercado hipotecario
El mecanismo del programa es sencillo: un tipo de interés limitado al 3 % para las compras que cumplen los requisitos, en un momento en que las hipotecas sin subvención cuestan bastante más. El efecto sobre la composición del nuevo crédito fue inmediato y extremo. Balogh László, economista jefe de ingatlan.com, lo resumió en una sola comparación: tras el arranque de septiembre de 2025, alrededor del 80 % de los nuevos contratos hipotecarios eran subvencionados, frente a en torno al 20 % antes.
No se trata de un programa que opere en el margen de un mercado. Es un programa que durante un tiempo se convirtió en el mercado, y por eso su retirada o su endurecimiento tienen consecuencias mucho más allá de los hogares a los que atiende directamente.
El pico de demanda y la caída posterior
Los datos de consultas muestran lo brusca que fue la reacción inicial. En agosto de 2025, cuando se anunció el plan, las consultas telefónicas en ingatlan.com se dispararon un 50,6 % interanual a escala nacional: en torno al 64 % en las capitales de condado, un 49 % en Budapest y aproximadamente un 40 % en los pueblos.
Los ocho primeros meses de 2026 cuentan lo contrario: las consultas bajan un 18 % respecto al mismo periodo del año anterior. La bolsa de compradores que cumplían los requisitos, querían mudarse y podían actuar se ha adelantado en buena medida, y lo que queda es un mercado más delgado operando a unos precios que la propia subvención ayudó a elevar.
El alza de precios se redujo a la mitad, pero el nivel no bajó
El resultado medible más claro está en el ritmo del aumento, no en su dirección. El crecimiento nacional de precios rondó el 20 % interanual durante 2025; en el verano de 2026 se había moderado al 11-12 %, y en Budapest al 8-9 %.
La dispersión dentro del país sigue siendo amplia. Las cifras de agosto de ingatlan.com sitúan Budapest en 1,41 millones de forintos por metro cuadrado, Debrecen en 1,04 millones, Szeged cerca de 980.000 y Salgótarján en 312.000: un factor de cuatro y medio entre la más cara y la más barata de esas cuatro ciudades. La instantánea propia de Glopra del 31 de agosto es coherente con la desaceleración: Hungría a 2.150 dólares por metro cuadrado en el conjunto del país, con un crecimiento anual del 12,3 %, y Budapest a 4.376 dólares por metro cuadrado creciendo un 8,3 %, con una rentabilidad bruta por alquiler del 4,63 %.
La cuestión del endurecimiento
Varios medios húngaros que cubrieron el aniversario plantearon el mismo punto: con las consultas cayendo y el alza de precios todavía en dos dígitos a escala nacional, el debate se ha desplazado hacia si conviene estrechar los requisitos de acceso. Los comentaristas locales han empezado a describir un mercado que ha desarrollado dependencia del crédito subvencionado, una caracterización razonable cuando en el pico cuatro de cada cinco hipotecas nuevas llevaban la subvención.
Para un comprador extranjero, la lectura práctica es que el llamativo crecimiento de precios de Hungría en el último año fue en buena medida fruto de una política pública, y que esa política se encuentra ahora en su segunda fase, más silenciosa. Nada en estas cifras constituye un consejo sobre si comprar; describen lo que hizo la subvención, no lo que viene después.
Sources: Telex, 31 Aug 2026 https://telex.hu/gazdasag/2026/08/31/otthon-start-program-hitel-lakasvasarlas-ingatlanpiac; ingatlan.com first-year analysis, 31 Aug 2026 https://kanizsamediahaz.hu/hir/202608/ingatlancom-jelentos-hatassal-volt-az-otthon-start-program-a-lakaspiacra-az-elso-evben; Népszava, 31 Aug 2026 https://nepszava.hu/3331965_otthon-start-program-elso-ev-hitelszerzodesek-kamattamogatas