El impulso de los precios de la vivienda en Italia se redujo a la mitad en el segundo trimestre al secarse los encargos de venta
Encuesta del Banco de Italia del segundo trimestre de 2026: el saldo de precios cae de +12 a +7, los nuevos encargos de venta a -26 y las expectativas de alquiler suben a +32.
Los agentes inmobiliarios que reportaron subidas de precios residenciales superaron a los que reportaron caídas por apenas 7 puntos porcentuales en el segundo trimestre de 2026, frente a los 12 puntos del primero, según la encuesta trimestral del mercado de la vivienda del Banco de Italia publicada el 12 de agosto. La desaceleración fue concentrada más que general: en el Noroeste el saldo se desplomó de +11 a +1, mientras que el Nordeste se mantuvo en +13, el Centro en +11 y el Sur e Islas en +6.
Los vendedores todavía no han capitulado en precio
La señal habitual de un mercado que gira es una brecha creciente entre el precio pedido y el de cierre. No es lo que encontró la encuesta. El descuento medio acordado entre comprador y vendedor se mantuvo en el 7 % a escala nacional, en una horquilla que va del 5 % en el Nordeste al 9 % en el Sur e Islas, y el tiempo medio de venta se sostuvo en torno a cinco meses. Ambas cifras están cerca de sus mejores niveles desde que existe la encuesta. Los precios se frenan porque se cierran menos operaciones, no porque los vendedores estén rebajando.
La oferta se contrae más deprisa que la demanda
El saldo de agentes que reportan nuevos encargos de venta se situó en -26, frente al -15 de las consultas de compradores. El stock de encargos no vendidos en las carteras de las agencias también fue de -26. Dicho de otro modo, los propietarios se retiran del mercado con más decisión que los compradores, y eso es exactamente lo que mantiene estrechos los descuentos aunque los volúmenes se ablanden. Los agentes reportaron transacciones ligeramente por debajo del mismo trimestre de 2025.
El crédito no es lo que frena al mercado
Las compras financiadas con hipoteca supusieron el 63 % de las transacciones, con un descenso marginal desde el 65 % del primer trimestre, y una relación préstamo-valor media en torno al 78 %. Solo alrededor del 18 % de las agencias señaló el acceso al crédito como obstáculo para cerrar operaciones, cerca de la proporción más baja registrada en la historia de la encuesta. Por una vez, la restricción del mercado italiano se sitúa fuera del canal crediticio.
Los alquileres son la mitad que se acelera
El saldo de agentes que esperan alquileres más altos alcanzó +32 a escala nacional, y el Banco de Italia señaló que el crecimiento de las rentas se aceleró en la mayor parte del país, con el Noroeste como excepción. El alquiler de corta duración es ya una parte relevante del negocio para el 54 % de las agencias, proporción que sube al 65 % en el Centro y el Sur. Un mercado en el que caen los volúmenes de venta mientras suben los alquileres tiende a elevar mecánicamente las rentabilidades brutas medidas, sin mejora alguna del activo subyacente.
Dónde está realmente el nivel de precios
La instantánea más reciente de Glopra para Italia, del 23 de julio de 2026, sitúa la media nacional en 1.730 dólares por metro cuadrado con una rentabilidad bruta por alquiler del 7,23 %: alta para Europa Occidental y reflejo, sobre todo, de lo barato que es el inmueble italiano fuera de Milán, Roma y el cinturón industrial del norte, más que de unos alquileres inusualmente fuertes. Nuestra puntuación de riesgo de burbuja para Italia es de 48 sobre 100, en la banda moderada, una de las lecturas más tranquilas de la zona euro.
Los propios agentes están cautelosamente menos sombríos sobre lo que viene: el saldo de perspectivas a dos años mejoró a -10 desde -22, aun cuando las expectativas para el trimestre en curso siguieron en negativo, en torno a -15.
Sources: Banca d'Italia https://www.bancaditalia.it/media/notizia/sondaggio-congiunturale-sul-mercato-delle-abitazioni-in-italia-2-trimestre-2026/; idealista.it https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2026/08/14/428940-immobiliare-2026-prezzi-in-frenata-e-compravendite-deboli-nel-secondo-trimestre
Market data: Italy