Los compradores extranjeros sumaron el 0,7 % de las declaraciones de suelo a gran escala en Japón a finales de 2025
El ministerio japonés de Transporte cifra en 68 de 9.573 las declaraciones de compra de suelo a gran escala presentadas por extranjeros en el segundo semestre de 2025.
El Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transporte y Turismo de Japón publicó el 15 de septiembre de 2026 el recuento de las adquisiciones de suelo a gran escala por parte de personas físicas y empresas extranjeras. Entre julio y diciembre de 2025 se presentaron 9.573 declaraciones al amparo de la ley de planificación del uso del suelo nacional, que abarcaban 23.845 hectáreas. De ellas, 68 declaraciones, el 0,7 %, procedían de personas físicas o empresas extranjeras y sumaban 124 hectáreas, el 0,5 % de la superficie declarada.
Qué mide realmente la cifra
El régimen de declaración no es un registro de todas las compras de un comprador extranjero. Solo se activa por encima de un umbral de superficie: 2.000 metros cuadrados o más dentro de un área de promoción urbanística, 5.000 metros cuadrados o más en un área de planeamiento urbano fuera de ella y 10.000 metros cuadrados o más fuera de las áreas de planeamiento. La compra de un piso nunca alcanza esos umbrales. El conjunto de datos describe, por tanto, parcelas grandes, y el anexo incluye la actividad forestal entre los usos declarados, con dos declaraciones extranjeras sobre 13 hectáreas. Nada dice, en cambio, del mercado de apartamentos en el que realmente entra la mayoría de los compradores transfronterizos.
El reparto dentro de esas 68 declaraciones merece lectura propia. A las personas físicas extranjeras les correspondieron 31 declaraciones y 76 hectáreas; a las empresas extranjeras, 37 declaraciones y 48 hectáreas. Dentro de ese total, 13 declaraciones sobre 16 hectáreas provinieron de residentes permanentes o residentes permanentes especiales, es decir, de personas que viven en Japón y no de compradores desde el exterior.
China manda en número, el Reino Unido en superficie
La tabla por nacionalidades sitúa a China con 28 declaraciones, el 41,2 % del total extranjero, y 42 hectáreas, el 33,8 % de la superficie adquirida por extranjeros. Hong Kong y Estados Unidos siguen con siete declaraciones cada uno, sobre 13 y 11 hectáreas. Pakistán registró cuatro declaraciones y dos hectáreas; el Reino Unido e Irán, tres cada uno.
La línea que invita a detenerse es la del Reino Unido: tres declaraciones, pero 19 hectáreas, el 15,0 % de la superficie adquirida por extranjeros. Es la segunda mayor cuota de superficie con el quinto mayor número de declaraciones, empatado. Australia repite el patrón en pequeño, con dos declaraciones y 13 hectáreas. El número y la superficie ordenan de forma distinta porque unas pocas parcelas grandes pueden pesar más que muchas pequeñas.
La cuota ha subido desde una base baja
El ministerio publicó además una serie de referencia para periodos anteriores, elaborada sobre una base estimada y no a partir de la nacionalidad declarada. Sitúa las declaraciones de partes extranjeras en 51 casos en 2021 (0,3 %), 50 en 2022 (0,3 %), 64 en 2023 (0,3 %), 83 en 2024 (0,4 %) y 49 en el primer semestre de 2025 (0,5 %). La superficie cuenta una historia más ruidosa: las 896 hectáreas de 2021, el 2,1 % del total, cayeron a 160 hectáreas en 2022, el 0,3 %, y subieron después a 442 hectáreas en 2024, el 0,9 %. Como las cifras anteriores son estimadas y las nuevas son declaradas, ambas series no deben leerse como una única línea continua.
Qué significa para quien mira a Japón
Japón no impone restricciones de nacionalidad a la propiedad inmobiliaria, y el dominio es pleno e incluye el suelo bajo el edificio. Según nuestra instantánea del 7 de septiembre, el nivel nacional de precios es de 2.950 dólares por metro cuadrado, una estimación derivada con fiabilidad media, con una rentabilidad bruta del alquiler del 4,34 % y una rentabilidad neta del 4,05 % tras el impuesto efectivo del 6,72 % que modelizamos para un caso estandarizado de no residente. Los costes de transacción alcanzan el 10,9 %, nuestra puntuación de riesgo de burbuja es 67, en la banda elevada, y la relación precio-renta es de 11,6. En diez años la serie de precios sube un 35,0 % en yenes pero baja un 1,9 % en dólares, porque la divisa devolvió lo que ganó el mercado.
Frente a las 23.845 hectáreas declaradas en esos mismos seis meses, 124 hectáreas son poca cosa. La publicación importa menos como señal de mercado que como cambio de transparencia: el ministerio ha puesto una cifra junto a un debate que llevaba años sin ella.
Sources: MLIT https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo02_hh_000001_00122.html