El suelo japonés subió por quinto año y el avance se estrecha fuera de Tokio y Osaka
La encuesta prefectural japonesa del precio del suelo, publicada el 15 de septiembre de 2026, muestra la quinta subida seguida: 1,5% general, 1,0% residencial, 2,9% comercial.
El precio del suelo en Japón subió por quinto año consecutivo, según la encuesta prefectural del precio del suelo que el Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transporte y Turismo publicó el 15 de septiembre de 2026. La media nacional de todos los usos avanzó un 1,5%, el suelo residencial un 1,0% y el comercial un 2,9%, medido en 21.466 puntos de encuesta con fecha de valoración de 1 de julio de 2026.
Una nota sobre las fuentes que corresponde poner al principio
La nota del ministerio indica la dirección de cada serie. El conjunto de usos, el suelo residencial y el comercial subieron cada uno por quinto año seguido; el comercial amplió su avance, mientras los otros dos mantuvieron el ritmo del año anterior. Lo que el texto de la nota no contiene es un solo porcentaje. Las cifras de este artículo proceden del despacho de la agencia Jiji Press y de un segundo medio japonés, ambos fechados con la publicación, y coinciden en todos los números que utilizamos.
Lo decimos de forma explícita en lugar de presentarlos como texto ministerial. La diferencia es la que hay entre una cifra que el lector puede comprobar y otra que tiene que creer.
La cifra nacional la sostiene una parte pequeña del país
Las tres grandes áreas metropolitanas subieron un 4,4%, frente al 4,3% de un año antes. Las áreas regionales en conjunto subieron un 0,4%, la cuarta subida consecutiva. La media nacional es del 1,5%.
Las áreas metropolitanas avanzan, por tanto, a un ritmo unas once veces superior al del resto del país. Una media nacional del 1,5% es lo que da la aritmética cuando una porción pequeña y cara del suelo se mueve al 4,4% y el resto, grande y barato, al 0,4%. El titular es un dato nacional que muy poca parte de la nación ha experimentado realmente.
Dónde está girando el impulso
Nagoya subió un 1,9%, frente al 2,1% anterior. Las cuatro grandes ciudades regionales de Sapporo, Sendai, Hiroshima y Fukuoka subieron un 4,1%, frente al 5,3% de un año antes, una caída de 1,2 puntos porcentuales en un solo año. El texto del ministerio confirma la forma con palabras: Tokio y Osaka ampliaron sus avances, Nagoya los estrechó y las cuatro ciudades regionales también.
Así que el titular dice quinto año de subidas y la composición dice Tokio y Osaka acelerando mientras casi todo lo demás se frena. Ambas frases describen la misma publicación.
Una encuesta de valoración, no un índice de transacciones
Conviene ser exactos sobre lo que se midió. La encuesta tasa puntos fijos en una fecha fija dentro del marco japonés de planificación del uso nacional del suelo. Registra valor de suelo tasado, no precio de vivienda.
En Japón esa distancia es inusualmente amplia. Buena parte del valor de un inmueble japonés antiguo está en el suelo, mientras el edificio se deprecia según un calendario que conocen tanto compradores como prestamistas. Un suelo que sube junto a precios de vivienda planos o a la baja no es allí una contradicción, sino la disposición habitual.
Qué dice nuestra propia fila japonesa
Nuestra fila de Japón, tomada el 7 de septiembre de 2026 y con fiabilidad media, recoge 2.950 dólares por metro cuadrado a escala nacional. Está derivada de la encuesta de la agencia pública de financiación de vivienda entre prestatarios del programa Flat 35, con base transaccional y ponderada por segmentos por nosotros; esa ponderación es trabajo propio, y por eso la fila figura como media y no como alta. La rentabilidad bruta del alquiler es del 4,34% y la neta del 4,05% tras un 6,72% de carga fiscal efectiva, de las más bajas de toda nuestra cobertura, porque la renta de alquiler japonesa de un no residente tributa de forma progresiva con el mínimo básico y no al 20,42% de retención del titular. Los costes de transacción son del 10,9%, el Bubble Risk marca 67 en la banda elevada y la relación precio-renta es de 11,6.
Un par de números cierra el caso. En diez años los precios residenciales japoneses son un 35,0% más altos en yenes y un 1,9% más bajos en dólares. Un quinto año consecutivo de subida del suelo no ha producido nada, en una década, para un comprador que piensa en dólares. Nada de esto es un consejo sobre comprar o invertir.
Sources: MLIT https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo04_hh_000001_00084.html; Jiji Press https://www.nippon.com/ja/news/yjj2026091500627/; Tokyo Hodo Shimbun https://tokyonewsmedia.com/archives/27985