La desocupación de pisos en Metro Manila llega al 24,9% y la demanda se refugia en lo barato
Colliers sitúa la desocupación del mercado secundario de pisos en Metro Manila en el 24,9% en el segundo trimestre, con unas 80.000 unidades sin vender.
Uno de cada cuatro pisos del mercado secundario de Metro Manila estuvo vacío en el segundo trimestre de 2026. Colliers Philippines cifró la tasa de desocupación en el 24,9%, frente al 24,7% del primer trimestre, y prevé un máximo del 25,6% al cierre del año. En el Bay Area —el distrito levantado sobre terrenos ganados al mar y construido en buena medida alrededor de operadores de juego offshore que ya se han marchado— la desocupación se acerca al 60%. En la región capitalina quedan alrededor de 80.000 unidades sin vender, de las cuales 32.600 están terminadas y listas para entrar a vivir.
Los promotores ya han dejado de construir
La respuesta de la oferta ha sido drástica. Los promotores lanzaron 1.200 unidades en el segundo trimestre y 2.600 en el conjunto del primer semestre de 2026, un desplome del 64% respecto al mismo periodo del año anterior. Es el mercado funcionando como debe —se corta la obra nueva mientras se drena el excedente existente—, pero el excedente es lo bastante grande como para que la aritmética se mida en años y no en trimestres. La absorción neta del segundo trimestre fue de 500 unidades, un 60% menos que en el primero y la lectura más débil en cinco trimestres. A ese ritmo, solo las 32.600 unidades acabadas sin vender implican un periodo de digestión prolongado.
La demanda que queda se ha movido hacia abajo
El giro más relevante en los datos de Colliers es de composición. Los segmentos económico y asequible concentraron el 67% de la absorción neta del primer semestre, frente al 33% un año antes: la franja asequible por sí sola aportó el 38% y la económica el 29%. Los compradores del tramo de 1,8 a 3,6 millones de pesos son ahora el mercado. La financiación explica buena parte del fenómeno: el fondo público de vivienda Pag-IBIG ofrece un tipo promocional del 4,5% anual hasta finales de 2026 y ha elevado su préstamo máximo de 6 a 10 millones de pesos, condiciones que alcanzan a compradores a los que la banca comercial no atiende. Unas 9.300 unidades sin vender listas para habitar tienen precios de entre 3,601 y 5 millones de pesos, cerca de la franja donde se concentra la demanda, pero por encima de ella.
Por qué las cifras nacionales parecen más tranquilas
Los datos de mercado de Glopra sitúan a Filipinas en una media de 2.396 dólares por metro cuadrado, con precios un 4,5% superiores a los de hace un año y una rentabilidad bruta por alquiler del 5,11%, según la foto fija del 23 de julio. Ese dato nacional y la desocupación de Colliers no se contradicen, porque miden cosas distintas: la serie nacional abarca todo el parque residencial del país, mientras que Colliers informa del mercado secundario de pisos de una sola área metropolitana, el segmento que absorbió la construcción más especulativa de la última década. La puntuación de riesgo de burbuja, de 42 sobre 100, queda en la banda moderada a escala nacional; el segmento de pisos de Metro Manila está claramente bajo más tensión de lo que ese número sugiere.
El cuello de botella que hay que vigilar
El director de análisis de Colliers, Joey Roi Bondoc, sostuvo que acelerar las licencias de venta resulta crítico para la recuperación residencial, señalando al circuito administrativo, y no a la demanda, como la restricción efectiva en los segmentos que sí venden. Es un diagnóstico insólito en un mercado con 80.000 unidades sin vender, pero refleja un desajuste real: el inventario está en franjas de precio que los compradores han abandonado, mientras que las viviendas que ahora se buscan requieren nuevas autorizaciones para construirse. Las rentabilidades brutas citadas aquí excluyen el tipo efectivo del 25% sobre las rentas del alquiler aplicado al caso estandarizado de un no residente.
Sources: Manila Bulletin (Colliers Philippines Q2 2026 briefing) https://mb.com.ph/2026/08/12/affordable-homes-buck-metro-manila-condo-glutcolliers
Market data: Philippines