Miami-Dade encadena once meses de subidas mientras casas y apartamentos toman caminos opuestos
El condado cerró 1.935 operaciones en julio, un 8,6 % más interanual, pero la mediana de las casas subió un 3,79 % y la de los apartamentos cayó un 1,48 %.
Miami-Dade registró 1.935 compraventas residenciales cerradas en julio de 2026, un 8,6 % más que las 1.782 de un año antes y el undécimo mes consecutivo de crecimiento interanual, según informó el 17 de agosto la MIAMI Association of Realtors. Bajo ese titular único conviven dos mercados que avanzan en direcciones opuestas, y la distancia entre ambos es ya tan amplia que una media del conjunto del condado no describe a ninguno de los dos.
4,8 meses frente a 12 meses
Viviendas unifamiliares: 909 operaciones, un 5,6 % más, con una mediana de 685.000 dólares, un 3,79 % superior, 4.275 anuncios activos —un 22,8 % menos que hace un año— y 4,8 meses de oferta. Según el umbral convencional, eso es un mercado de vendedor. Apartamentos en condominio: 1.026 operaciones, un 11,4 % más, con una mediana de 400.000 dólares, un 1,48 % inferior, 11.324 anuncios y 12 meses de oferta. Con la misma vara de medir, eso es un mercado de comprador. Se venden más apartamentos que casas y aun así el inventario sigue acumulándose, porque la oferta crece más deprisa que las ventas.
Los plazos cuentan lo mismo. Una casa de Miami-Dade tardó 45 días en firmar contrato y 88 en cerrar. Un apartamento tardó 86 días en contrato y 125 en cierre: más de un mes adicional en cada etapa.
El efectivo y la parte alta del mercado
El pago al contado supuso el 35,1 % de todos los cierres del condado, frente a alrededor del 26 % en el conjunto del país. El reparto interno es revelador: el 47,5 % de las ventas de apartamentos se pagaron en efectivo, frente al 21,2 % de las unifamiliares. Las operaciones por encima del millón de dólares crecieron un 15,5 % interanual, hasta 394. El mercado de apartamentos de Miami lo está vaciando de forma desproporcionada un comprador que no necesita hipoteca, y por eso la subida de los tipos hipotecarios en Estados Unidos no ha frenado el volumen de operaciones aunque los precios de los apartamentos hayan cedido.
En el conjunto del estado el patrón se repite de forma más suave: Florida cerró 23.870 ventas de unifamiliares, un 5,1 % más, con una mediana de 425.000 dólares, un 3,7 % superior, y 8.194 ventas de apartamentos y adosados, un 11 % más, con una mediana de 295.000 dólares, plana en tasa interanual. La oferta se situó en 4,5 meses para las casas y 7,8 para los apartamentos.
Lo que muestra la instantánea de Glopra sobre Miami
Glopra sitúa a Miami en 5.802 dólares por metro cuadrado a 23 de julio de 2026, con una rentabilidad bruta por alquiler del 6,84 %, precios un 3,1 % más bajos en doce meses y un 45,4 % más altos en cinco años. La puntuación de burbuja es 75, dentro de la banda elevada. La lectura negativa a doce meses se apoya en el lado de los apartamentos de esta divergencia: la medida por metro cuadrado de Glopra está ponderada hacia el parque de pisos, que es justo la mitad de Miami-Dade donde las medianas caen. Un 6,84 % bruto sigue siendo alto para una gran ciudad costera estadounidense, y unos costes de transacción normalizados del 6,9 % colocan a Miami entre los mercados más baratos de entrar y salir de los que sigue Glopra, lo que explica en parte que el mercado de apartamentos siga moviendo estos volúmenes.
La presión que no aparece en estas cifras
Algo que los datos de julio no miden es el coste de mantener un apartamento en Florida: las derramas de la comunidad y las primas de seguro no figuran en absoluto en las estadísticas de venta. Un excedente de oferta de 12 meses y una mediana a la baja en un mercado donde el volumen de ventas sube a la vez un 11,4 % son difíciles de explicar solo por la demanda, y eso apunta al lado de los gastos de tenencia. Sea cual sea la causa, es una variable que conviene verificar edificio por edificio antes de firmar, no algo que revele una mediana del conjunto del condado.
Sources: MIAMI Association of Realtors (17 Aug 2026) https://www.miamirealtors.com/2026/08/17/miami-dade-total-home-sales-rise-for-11th-consecutive-month/; Florida Realtors (17 Aug 2026) https://www.floridarealtors.org/news-media/news-articles/2026/08/florida-home-sales-rise-11th-straight-month
Market data: United States · Miami