Impuestos inmobiliarios y gastos de compra en Montenegro (2026)
El alquiler tributa al 15% nominal y al 11,87% real en Montenegro. Así funciona el recargo municipal y esto es lo que incluye el 9,6% de gastos de compra.
Un apartamento en Budva alquilado por 900 euros al mes genera 10.800 euros brutos al año. La factura fiscal no son los 1.620 euros que sugiere el tipo del 15%, sino unos 1.282 euros. La diferencia nace de dos reglas que conviene que usted domine antes de firmar, porque también explican cómo se comporta el coste de la compra.
La deducción del 30% que no exige facturas
La ley montenegrina no somete a gravamen la renta íntegra. Antes de aplicar el impuesto se descuenta un 30% en concepto de gastos, los normirani troškovi, sin necesidad de justificar nada: ni facturas, ni contabilidad, ni prueba de desembolso real. El impuesto recae por tanto sobre el 70% del alquiler bruto, lo que deja un 10,50%.
Para quien tiene uno o dos inmuebles, esa deducción automática suele superar los gastos efectivos, así que la alternativa de declarar costes reales apenas se utiliza. Los resúmenes fiscales de PwC recogen el mismo tratamiento.
El recargo se calcula sobre el impuesto
Aquí es donde casi toda la divulgación se equivoca. El prirez es un recargo municipal cuya base no es el alquiler, sino la cuota ya liquidada. Con el tipo habitual del 13%, la cuenta queda así: 10,50% más un 13% de ese 10,50%, es decir un 11,87% efectivo sobre la renta bruta. Es el valor que Glopra registra para Montenegro en su corte de datos del 2026-07-23, elaborado con la metodología v3, y la misma mecánica figura en el portal de la administración tributaria, eporezi.me .
Muchos compradores esperan que el recargo eleve la carga por encima del 15%. No puede ocurrir, porque el recargo nunca toca el alquiler.
Por qué Budva sale más barata que Podgorica
Como cada ayuntamiento fija su prirez, el tipo efectivo se mueve en una horquilla que Glopra sitúa entre el 10,5% y el 12,08%. Budva aplica un 10% y se queda en el 11,55%; Podgorica y Cetinje aplican un 15% y llegan al 12,08%. Entre un extremo y otro hay poco más de medio punto porcentual del alquiler bruto.
El tipo tampoco depende del volumen de ingresos: un estudio que renta 6.000 euros al año tributa al mismo porcentaje que una villa que renta 60.000.
El 9,6% que se suma al precio pactado
Glopra cifra el coste total de la transacción en el 9,6% del precio. Dentro caben el impuesto progresivo de transmisiones sobre vivienda de segunda mano, la intervención notarial, la inscripción catastral, la revisión jurídica independiente y la comisión de agencia cuando la asume el comprador.
Con un precio medio nacional de 2.785 USD por metro cuadrado, un piso de 70 m² ronda los 195.000 USD y arrastra unos 18.700 USD de gastos. Ese dinero sale en efectivo, no se financia y no vuelve en la reventa.
Un 4,84% bruto frente a diez años de subidas
La rentabilidad bruta del alquiler es del 4,84%. Descontado el 11,87% de impuesto efectivo quedan algo más del 4,2%, todavía antes de comunidad, gestión, semanas vacías y el impuesto municipal anual.
Los precios han corrido mucho más que las rentas: en dólares, un 101,4% en cinco años y un 154,1% en diez, con un 9,8% adicional en los últimos doce meses, y la relación entre precio y renta familiar alcanza 13,0. Glopra califica el riesgo de burbuja como elevado, con 76 puntos, y al mismo tiempo considera alta la fiabilidad de los datos del país, de modo que la señal no procede de una cobertura pobre.
Las normas fiscales y los recargos municipales cambian; este texto es información general y no asesoramiento fiscal, así que confirme su caso con un asesor montenegrino antes de comprometerse.
Fuentes
Glopra
Resúmenes fiscales de PwC
Market data: Montenegro