El presupuesto neerlandés baja al 7 % el impuesto de transmisiones para inversores desde 2027
Países Bajos propone bajar del 8 % al 7 % en 2027 el impuesto de transmisiones para los compradores que no vayan a vivir en la vivienda.
El Gobierno neerlandés publicó su paquete fiscal para 2027 el 15 de septiembre de 2026 a las 15:35. Dentro hay una medida que cambia la aritmética de cualquiera que compre vivienda neerlandesa como inversión: el impuesto de transmisiones, el overdrachtsbelasting, baja del 8 % al 7 % en 2027 para los compradores que no vayan a residir en el inmueble. El comunicado lo dice sin rodeos: «het tarief voor de overdrachtsbelasting voor niet-bewoners van 8% naar 7% in 2027».
La prueba es el uso, no la nacionalidad
La redacción importa y se malinterpreta con facilidad. El tipo depende de si el comprador va a vivir en la vivienda, no de su origen ni de su residencia fiscal. Un no residente que compre un piso para alquilarlo paga, por tanto, el mismo 7 % que un inversor neerlandés que compre el piso idéntico del portal de al lado. La medida no incluye ningún recargo específico para compradores extranjeros, y el comunicado no vuelve a enunciar el tipo aplicable a quien compra para vivir.
Además es una propuesta, no ley en vigor. El paquete fiscal todavía debe superar las dos cámaras del Parlamento, y el texto que apruebe será el que obligue.
Las cooperativas de vivienda reciben dos medidas propias
El mismo paquete trae dos cambios para el alquiler social. Desde 2027, las cooperativas de vivienda quedarán exentas del impuesto de transmisiones cuando transfieran viviendas de alquiler social a otras cooperativas, lo que elimina un coste fiscal de las recolocaciones de cartera dentro del sector. Y desde 2029 el Gobierno pretende suprimir para ellas la limitación genérica a la deducción de intereses, con el objetivo declarado de ampliar su capacidad de inversión y que puedan construir más vivienda de alquiler social.
Ambas medidas apuntan en la misma dirección que la rebaja del tipo: reducir la fricción de las operaciones en lugar de subvencionar el precio.
Cuánto vale realmente un punto porcentual
En una compra de alquiler de 500.000 euros, la diferencia entre el 8 % y el 7 % son 5.000 euros. Es nuestra propia aritmética sobre los tipos anunciados, no un dato del comunicado. Frente a nuestra estimación de costes de transacción para Países Bajos, el 11,5 % del precio de compra, la rebaja retira aproximadamente una doceava parte del coste total de entrada. Acorta el plazo de recuperación de una adquisición; no altera la renta que genera el inmueble.
Esa distinción es especialmente nítida en el caso neerlandés. Países Bajos no grava el alquiler efectivamente cobrado por una vivienda en manos privadas como lo hacen la mayoría de los mercados europeos. Grava un rendimiento presunto del patrimonio dentro del régimen box 3, y nuestro modelo aplica el tipo del 36 %, lo que sitúa la rentabilidad neta en el 3,82 % frente a un bruto del 5,97 %. Como la carga se ata al valor del activo y no a su renta, un alquiler más alto no sube el impuesto y un mes vacío no lo baja. La rebaja del impuesto de transmisiones cae sobre el coste de entrada; la carga recurrente se queda donde estaba.
El mercado sobre el que aterriza la rebaja
Según nuestra instantánea del 7 de septiembre, el nivel nacional de precios neerlandés es de 4.900 dólares por metro cuadrado, derivado de datos de transacción del instituto nacional de estadística y con fiabilidad alta. Los precios subían un 3,9 % interanual en euros y un 3,7 % en dólares. Nuestra puntuación de riesgo de burbuja es 65, en la banda elevada, y la relación precio-renta es de 7,5, moderada para el conjunto de nuestra cobertura europea. El dominio es pleno, aunque en algunas zonas del país el suelo está sujeto a un derecho de superficie de larga duración, el erfpacht, que conviene comprobar antes de firmar nada.
Esto no es asesoramiento fiscal, y el tratamiento de una compra concreta depende de hechos que el comunicado no aborda.
Sources: Government of the Netherlands https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2026/09/15/belastingplan-2027-voorstellen-voor-beter-werkend-belastingstelsel-en-gezonde-overheidsfinancien
Market data: Netherlands