Chiang Mai se queda con 11.353 viviendas sin vender mientras Chiang Rai necesita 96 meses para colocarlas
El stock de vivienda sin vender del norte de Tailandia sigue creciendo: Chiang Mai acumula 11.353 unidades y Chiang Rai necesita 96 meses para absorber lo ya construido.
El centro de información inmobiliaria de Tailandia publicó el 25 de septiembre de 2026 su estudio del mercado residencial del norte correspondiente al primer semestre de 2026, que abarca Chiang Mai, Lamphun, Chiang Rai, Phitsanulok y Nakhon Sawan. En Chiang Mai, el mercado más grande de la región, había 12.715 unidades en venta por valor de 60.091 millones de baht, un 12,7% más en unidades y un 16,3% más en valor que un año antes, y 11.353 de esas unidades seguían sin vender, un 12,0% más que doce meses atrás.
La lectura del propio centro es que la región entra en una fase de reequilibrio y se desplaza de la expansión hacia convertir el stock existente en efectivo. Los lanzamientos de nuevos proyectos en las cinco provincias cayeron alrededor de un 9%.
La aritmética de absorción varía casi por cuatro
La forma más limpia de comparar estos cinco mercados es el tiempo que cada uno necesita para vender lo que ya ha construido. Chiang Mai absorbe el 1,8% de su stock al mes, lo que da unos 50 meses, y el desglose interno es revelador: los apartamentos en condominio se colocan en 39 meses y las casas de baja altura en 55. Lamphun es el más rápido, con el 3,1% mensual y 26 meses, sobre una base mucho menor de 979 unidades en venta por 2.550 millones de baht, de las que 795 están sin vender.
En el otro extremo, Chiang Rai absorbe el 1,0% al mes y necesita 96 meses, ocho años, para colocar 2.843 unidades sin vender de las 3.020 en venta por 11.772 millones de baht. Nakhon Sawan se sitúa en el 1,3% mensual y 69 meses, con 1.239 sin vender de 1.347 en venta por 6.858 millones de baht.
En dos provincias los promotores ya han dejado de construir
La respuesta de la oferta es visible y de una crudeza inusual. En Nakhon Sawan no se lanzó ningún proyecto nuevo en el semestre, su stock total en venta cayó un 22,6% y las ventas nuevas se hundieron un 77,0%. Lamphun recortó la oferta nueva un 73,0% y su stock en venta cayó un 17,7%, que es como se construye un periodo de absorción de 26 meses. Chiang Rai añadió solo 68 unidades nuevas, un 43,3% menos que un año antes.
Phitsanulok es el ejemplo más nítido del mismo mecanismo. Allí la oferta nueva cayó un 91,4% mientras las ventas nuevas subieron un 61,4%, y el periodo de absorción se acortó de 119 meses a 78. Nada de esa mejora procede únicamente de una demanda más fuerte. Procede de que los promotores han parado.
Lo que hemos dejado fuera a propósito
Un bloque de cifras de este comunicado no está en este artículo. La nota recoge un valor de ventas nuevas de 5.790 millones de baht con variaciones porcentuales asociadas, y dos lecturas separadas del documento no coincidieron en si corresponden a Chiang Mai en solitario o a las cinco provincias en conjunto. Una cifra cuyo nivel geográfico es incierto es peor que ninguna cifra, porque un valor provincial presentado como regional falsea en silencio el tamaño del mercado. Se queda fuera hasta que el nivel esté resuelto.
Cómo encaja esto con nuestras propias cifras de Chiang Mai
Según los datos de Glopra, un apartamento de un dormitorio en condominio en Chiang Mai pide 2.523.950 baht, es decir 76.333 USD, frente a un alquiler de oferta de 14.524 baht al mes, es decir 439,26 USD. Ambos proceden del mismo portal, la misma ciudad y el mismo segmento de condominios de un dormitorio, lo que hace utilizable el cociente, y arroja una rentabilidad bruta de alrededor del 6,9% antes de costes. Calificamos esa fila de confianza baja, y el motivo importa aquí: ambos lados son agregados de anuncios vivos de un portal inmobiliario y no registros de transacciones, y un anuncio muestra lo que esperan los vendedores, no lo que pagaron los compradores.
Leídas juntas las dos fuentes, la rentabilidad deja de parecer una buena noticia por sí sola. Un mercado con 39 meses de stock de condominios sin vender no es un mercado donde se pujen al alza los alquileres de oferta. Una rentabilidad de oferta del 6,9% en ese contexto refleja mucho más probablemente precios que han dejado de subir que alquileres que se disparan, y el aumento del 12,0% en unidades sin vender de Chiang Mai apunta en la misma dirección.
Para el conjunto del país publicamos un precio por unidad de 77.534,50 USD, construido con los datos nacionales de transmisión de propiedad de ese mismo centro para el primer semestre de 2026, que registraron 167.665 unidades y 429.839 millones de baht de valor transmitido. No publicamos un alquiler nacional tailandés, así que no hay rentabilidad nacional. Los precios residenciales tailandeses se movieron un 1,26% en doce meses en baht y menos 2,9% medidos en dólares, un 12,0% en cinco años y un 29,1% en diez, y puntuamos el país en 62 de riesgo de burbuja, en la banda elevada. La fila de Chiang Mai es una fila urbana y la fila tailandesa es una fila nacional, dos niveles geográficos distintos que no pueden ordenarse uno frente a otro.
Para un comprador extranjero la cuestión de la propiedad va primero
Antes de que esta aritmética signifique algo, un no residente en Tailandia puede poseer un apartamento en condominio en plena propiedad, pero solo dentro de una cuota extranjera del 49% por edificio, y no puede poseer suelo. Los costes de compra alcanzan el 7,5% del precio y los ingresos por alquiler soportan un tipo efectivo del 3,37% en nuestro caso estandarizado de no residente, dentro de una banda del 0,86% al 15%. Un periodo de absorción de ocho años en Chiang Rai y una cuota del 49% por edificio en Chiang Mai son dos tipos distintos de restricción, y solo una de ellas aparece en un cálculo de rentabilidad.
Sources: Real Estate Information Center (REIC), Government Housing Bank of Thailand, press release No. 294 on the northern region residential market in the first half of 2026, 25 September 2026 https://www.reic.or.th/Activities/PressRelease/294; Real Estate Information Center (REIC), northern housing market first half 2026 press release PDF https://www.reic.or.th/Upload/2026-09-25-reic-press-release-northern-housing-market-h1_365_1790333283_13363.pdf
Market data: Thailand · Phuket · Chiang Mai · Pattaya