Los créditos hipotecarios concedidos en Sudáfrica suben un 4,1% en julio y la entrada pesa menos
BetterBond registró en julio de 2026 un alza del 4,1% interanual en hipotecas concedidas y un 28% sobre julio de 2024, con entradas del 13,2% del precio.
El volumen de créditos hipotecarios concedidos en Sudáfrica creció un 4,1% en julio de 2026 frente a julio de 2025 y se sitúa un 28% por encima del nivel de julio de 2024, según el informe inmobiliario de BetterBond publicado el 14 de agosto. La comparación a dos años es la más reveladora, porque abarca justo el periodo en el que el coste del crédito sudafricano bajó desde su máximo restrictivo. El precio medio de compra en el conjunto de compradores alcanzó los 1,7 millones de rands, con 1,4 millones entre quienes acceden por primera vez —un récord para ese grupo— y préstamos medios de 1,2 millones.
La aritmética de la entrada ha mejorado
La entrada equivale ya, de media, al 13,2% del precio de compra. Lo que ha cambiado no es ese porcentaje, sino lo que cuesta a un hogar reunirlo: la relación entre la entrada media y el salario medio del comprador ha caído un 21% desde su máximo del cuarto trimestre de 2022 y se sitúa por debajo del nivel de hace un año. Los ingresos de los compradores han subido un 14% en dos años, lo que ha hecho más por cerrar la brecha de la entrada que cualquier movimiento en los criterios de concesión. Quien compra por primera vez pagando 1,4 millones de rands y financiando 1,2 millones aporta unos 200.000 rands, una cifra que se ha vuelto más fácil de reunir en términos salariales aunque haya crecido en valor absoluto.
Las urbanizaciones de Gauteng tiran del promedio
Los datos de Lightstone citados por Seeff Property Group muestran que las urbanizaciones cerradas suponen el 16,7% de las operaciones de Gauteng por número, pero el 28,6% del valor transaccionado: más de 35.000 millones de rands. La prima es considerable: el 11,2% de las ventas en estas urbanizaciones supera los 4 millones de rands, frente al 4,14% del mercado general, y la operación media en ellas, de 2,37 millones, se sitúa alrededor de un 76% por encima del promedio global de Gauteng, de 1,3 millones. Samuel Seeff, presidente del grupo, lo atribuyó a la demanda de seguridad y de servicios fiables, las dos cosas por las que los compradores sudafricanos han pagado sistemáticamente una prima. El producto típico de lujo en estas urbanizaciones se mueve entre 3 y 7 millones de rands.
El lado de los ingresos
Sudáfrica presenta la mayor rentabilidad bruta por alquiler de los 70 mercados que recoge Glopra, con un 11,53%, frente a un precio medio de 906 dólares por metro cuadrado según la foto fija del 23 de julio. Es la combinación de valores de capital bajos y alquileres que han aguantado, no una señal de fortaleza inusual del arrendamiento. El segmento prime de Ciudad del Cabo se sitúa muy por encima del nivel nacional, en 3.000 dólares por metro cuadrado, con una rentabilidad bruta del 9,49% y precios un 10,5% superiores interanualmente según la foto fija del 30 de julio, mientras el mercado nacional subía un 4,7%. La puntuación de riesgo de burbuja, de 29 sobre 100, figura entre las más bajas registradas, dentro de la banda moderada y cerca de su suelo.
Los límites de la fotografía
BetterBond origina una parte importante de las hipotecas sudafricanas, pero no todas, de modo que sus cifras de volumen siguen al segmento financiado con crédito y no al mercado completo: las compras al contado, con peso relevante en la gama alta, quedan fuera. Los datos turísticos que cita el informe para el Cabo Occidental —1,5 millones de llegadas internacionales en 2025, un 11,1% más, y 26.000 millones de rands de gasto de los visitantes, un 15,4% más— respaldan el argumento del alquiler en la región, pero son una serie de datos distinta de las cifras de concesión hipotecaria. Las rentabilidades brutas citadas aquí excluyen el tipo efectivo del 20,02% sobre las rentas del alquiler aplicado al caso estandarizado de un no residente, que acerca la cifra nacional al 9%.
Sources: BetterBond Property Brief via IOL Property https://iol.co.za/business/property/2026-08-14-the-deposit-squeeze-isnt-stopping-south-africans-from-buying-homes/; BetterBond https://www.betterbond.co.za/learn/home-loan-activity-in-south-africa-gains-momentum/
Market data: Cape Town · South Africa