España acumula un déficit de 740.000 viviendas y necesita 230.000 al año para cerrarlo
España arrastra un déficit de 740.000 viviendas desde 2021 y tardará al menos ocho años en corregirlo, con más de 230.000 entregas anuales, según OBS Business School.
España ha acumulado desde 2021 un déficit de 740.000 viviendas y no lo cerrará antes de ocho años, y aun así solo con un ritmo constructor que el país nunca ha sostenido. Esa es la conclusión central del informe del mercado inmobiliario 2026 elaborado por Carlos Balado García para OBS Business School y difundido a la prensa española el 25 de agosto: absorber el retraso exige más de 230.000 viviendas terminadas al año, un 128 % por encima del ritmo de 2024.
La aritmética es simple y no perdona
Desde 2021 se han formado en España 1,207 millones de hogares nuevos y se han terminado 474.000 viviendas. La diferencia es el déficit, y engorda cada año en que ambas líneas no convergen. El país construye actualmente en torno a 2,7 viviendas por cada 1.000 habitantes. La consecuencia sobre los precios ya está sobre la mesa: la media nacional se sitúa en 2.429 euros por metro cuadrado, un 36,5 % por encima del máximo de 2007 que precedió al último desplome. La horquilla interna es enorme: San Sebastián es la capital de provincia más cara, con 6.154 euros por metro cuadrado; Zamora, la más barata, con 1.372; y la región de Madrid promedia 4.407.
Dónde aterriza realmente la escasez
El argumento de Balado es que ni la escasez ni la construcción se reparten de forma homogénea: se construye, en sus palabras, donde menos falta hace y se frena donde más se necesita. Los datos de accesibilidad señalan dónde está ese "más se necesita". Un hogar español destina hoy el 44 % de sus ingresos a la cuota hipotecaria del primer año, frente al 35 % que suele tomarse como techo sostenible. En Baleares la cifra llega al 56,8 %; en Extremadura se queda en el 24,7 %. El alquiler está todavía más tensionado. El número de viviendas disponibles para alquilar cayó en 14.000 en un año y cada anuncio recibe de media 141 contactos, frente a los 112 de 2025 y a los alrededor de 15 propios de un mercado equilibrado. El informe prevé que los alquileres sigan subiendo en torno a un 10 % anual.
El capital llega más rápido que la vivienda
El lado inversor del mercado no tiene ningún problema de oferta. La inversión inmobiliaria en España alcanzó 6.300 millones de euros en el primer trimestre de 2026, un 93 % más que en el mismo trimestre de 2025, lo que por esa medida convierte a España en el mercado más atractivo de Europa. El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 moviliza 7.000 millones de euros frente a un déficit que exige absorber 230.000 unidades al año. Dinero entrando a esa velocidad en un parque de vivienda fijo es exactamente lo que produce las cifras de precios y alquileres anteriores.
Lo que las rentabilidades dicen al inversor
La ficha de España de Glopra muestra el mismo mecanismo desde el lado del retorno: una rentabilidad bruta del alquiler del 5,45 % a escala nacional con precios un 12,8 % más altos que hace un año, y Barcelona en el 7,4 % bruto. Que las rentabilidades aguanten mientras los valores de capital suben a doble dígito significa que los alquileres crecen al menos tan rápido como los precios, que es el aspecto que tiene la escasez en la hoja de cálculo de un inversor y lo que genera un mercado con 141 contactos de media por anuncio de alquiler. El riesgo de ese esquema es simétrico y conviene decirlo: una respuesta de oferta lo bastante grande como para corregir un déficit de 740.000 viviendas comprimiría, por definición, el crecimiento de rentas que hoy sostiene esas rentabilidades. El horizonte de ocho años de OBS es una afirmación sobre lo improbable que resulta que eso ocurra pronto.
Sources: OBS Business School, Informe Mercado Inmobiliario 2026 (Carlos Balado García) https://www.obsbusiness.school/blog/informe-obs-mercado-inmobiliario-muy-lejos-de-la-estabilidad; idealista/news, 25 Aug 2026 https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2026/08/25/911148-el-deficit-de-vivienda-no-se-corregira-hasta-dentro-de-ocho-anos-y-solo-con-un