Impuestos inmobiliarios y gastos de compra en Tailandia para extranjeros (2026)
El alquiler tailandés tributa un 3,37% efectivo y comprar cuesta un 7,5%, pero Bangkok ronda los 4.833 USD el metro cuadrado con una ratio precio/renta de 24,0.
En Tailandia la factura fiscal casi nunca es el problema. El alquiler soporta un tipo efectivo del 3,37% y la compra añade un 7,5% al precio, dos de las cifras más benignas del grupo que mide Glopra. El problema está en el precio: 4.833 USD por metro cuadrado de media en la capital y una relación entre precio y renta anual de 24,0, la más alta del grupo según la instantánea de datos de Glopra del 23 de julio de 2026, elaborada con la metodología v3.
Qué hay dentro de ese 7,5%
Glopra fija el coste total de transacción en el 7,5% del precio de compra. Incluye los derechos y tasas del registro en el Departamento de Tierras y los honorarios jurídicos y de intermediación que acompañan a una operación de condominio.
El promedio, sin embargo, dice poco de su contrato. En Tailandia el reparto de esos gastos entre comprador y vendedor se negocia, y se negocia de verdad, así que pida a un abogado tailandés un desglose de su compra concreta antes de firmar nada.
Puesto junto a la rentabilidad, ese 7,5% resulta aún más llevadero: con un rendimiento bruto del 6,22%, el coste de entrada se recupera con algo más de un año de alquiler, siempre que la vivienda esté ocupada y no vacía media temporada.
El alquiler entra por el artículo 40(5)
Los ingresos de arrendamiento de un inmueble tailandés se clasifican en el artículo 40(5) del Código Tributario, según publica el Departamento de Ingresos en rd.go.th . Antes de aplicar ningún tipo, el artículo 5 del Real Decreto n.º 11 permite una deducción fija del 30% sobre el alquiler bruto de edificaciones, sin aportar justificante alguno. Después llega la reducción personal de 60.000 THB del artículo 47(1)(a) y los primeros 150.000 THB del resto quedan al 0%. Solo lo que sobrevive a esas tres capas llega a la escala progresiva.
De ahí sale el 3,37% del caso modelo de Glopra, dentro de una banda del 0,86% al 5,88% según el nivel de renta. El arrendamiento residencial está además exento de IVA por el artículo 81(1)(t).
La retención del 15% y por qué no es definitiva
Al propietario persona física no residente se le retiene habitualmente un 15% en origen por el artículo 50(2). Esa retención no es un "impuesto definitivo": es un pago a cuenta, se acredita íntegro en la declaración anual y, cuando la cuota anual resulta inferior, la diferencia se devuelve.
La trampa es de omisión. Quien cobra alquiler durante años sin presentar declaración en Tailandia no ha pagado un 3,37%, ha pagado un 15%, y nadie va a devolvérselo por iniciativa propia. La declaración es lo que convierte el tipo bajo en dinero real.
Conviene decidir quién se ocupa de ese trámite antes de comprar: la empresa que gestione el alquiler, un contable local o usted mismo. Es una decisión barata comparada con casi cualquier partida de la operación, y determina si su carga real será del 3,37% o del 15%.
Un 6,22% de rentabilidad en un mercado caro
La rentabilidad bruta del alquiler es del 6,22%, de la que se descuentan primero la cuota de comunidad y el fondo de reserva. En dólares, los precios de Bangkok suben un 41,2% en diez años y un 11% en cinco, pero ceden un 3,7% en los últimos doce meses, y Glopra puntúa el riesgo de burbuja en 62, un nivel elevado.
Una ratio de 24,0 significa que los salarios tailandeses no sostienen los precios de oferta de Bangkok; los sostiene el dinero extranjero, y ahí está la fragilidad. Con un coste de tenencia tan bajo, esperar sale barato, cosa que no puede decirse de casi ningún mercado europeo. Antes de comprometerse, repase sus números con un asesor fiscal tailandés aplicados a su propia renta.
Las normas fiscales cambian y este artículo es información general, no asesoramiento fiscal; confirme su situación con un asesor cualificado en Tailandia.
Fuentes
Código Tributario tailandés, artículos 40(5), 47(1)(a), 50(2), 81(1)(t)
Real Decreto n.º 11, artículo 5
Departamento de Ingresos de Tailandia ( rd.go.th )
Instantánea de datos de Glopra, 23 de julio de 2026, metodología v3