Tailandia: compra de propiedad por extranjeros y el proceso ante la Oficina de Tierras
En Tailandia la forma jurídica lo decide todo. Un condominio se puede tener en pleno dominio, la tierra no, y la Oficina de Tierras comprueba esa diferencia.
Dos pisos de la misma torre de Bangkok pueden costar lo mismo y tener futuros jurídicos opuestos. La ley tailandesa no los clasifica por la calidad del acabado, sino por lo que un extranjero tiene permitido poseer. La instantánea de datos de Glopra del 23-07-2026, metodología v3, sitúa la media de Bangkok en 4.833 USD por metro cuadrado. Ese importe compra pleno dominio inscrito en un condominio y un derecho contractual de treinta años en una villa.
¿Por qué un extranjero puede tener un condominio pero nunca el suelo bajo una villa?
El artículo 86 del Código de Tierras permite a un extranjero adquirir suelo únicamente al amparo de un tratado que conceda ese derecho, y hoy no hay ninguno en vigor. El artículo 94 faculta al director general del Departamento de Tierras para ordenar la enajenación del suelo poseído en infracción, en un plazo de entre 180 días y un año. El artículo 96 bis abre una puerta estrecha: inversión superior a 40 millones de baht mantenida tres años, aprobación ministerial y parcela residencial de un rai como máximo. Para una casa, la alternativa habitual es el arrendamiento inscrito, que el artículo 540 del Código Civil y Mercantil limita a treinta años. La conocida fórmula de 30+30+30 perdió apoyo con la sentencia del Tribunal Supremo 4655/2566, que consideró la renovación pactada de antemano en idénticas condiciones un intento de superar el techo legal. El usufructo, artículos 1417 a 1428, es vitalicio pero se extingue con su titular y no se hereda; la superficie, artículos 1410 a 1416, da la propiedad del edificio sobre suelo ajeno y sí es transmisible salvo pacto contrario.
¿Qué limita en realidad la cuota extranjera del 49 %?
El artículo 19 bis de la Ley de Condominios B.E. 2522 fija el tope de la propiedad extranjera conjunta en el 49 % de la superficie total de todas las unidades del edificio. Cuenta la superficie, no el número de unidades, de modo que unas pocas viviendas grandes agotan la cuota antes de lo que sugiere el listado. Según la relación de documentos publicada en el portal del Gobierno de Tailandia, la persona jurídica del condominio debe emitir una declaración de que la propiedad extranjera no rebasa el 49 %, junto con un certificado de ausencia de deudas. La comprobación se hace al inscribir, no al firmar, y ahí se quedan atrapadas las señales. Glopra mide para Tailandia una relación precio/renta de 24,0, la más alta de nuestra muestra: los salarios locales no sostienen estos precios, y la mitad del edificio jurídicamente comprable es más estrecha que la oferta anunciada.
¿Por qué el formulario de divisas decide la inscripción?
El artículo 19 de la Ley de Condominios enumera las categorías de extranjero que pueden inscribir una unidad, y a la mayoría de compradores solo les encaja una: quien introdujo divisa en el Reino. El artículo 19 ter exige la prueba de una transferencia entrante no inferior al precio de la unidad. Esa prueba es el Foreign Exchange Transaction Form, que casi todos siguen llamando Tor Tor 3, emitido por un banco tailandés autorizado conforme a las normas del Banco de Tailandia. A partir de 50.000 USD se genera de forma automática; por debajo hay que pedirlo. El baht ya depositado en una cuenta tailandesa no sirve, el nombre del ordenante debe coincidir con el pasaporte que figurará en el título, y el concepto debería identificar el edificio y la unidad.
¿Qué se firma, en qué idioma y cuánto se paga?
Para el suelo, el Chanote (Nor Sor 4 Jor) es el único documento que acredita plena propiedad privada, deslindado sobre la red geodésica nacional. Todo documento inscrito ante una autoridad tailandesa debe existir en tailandés, y el artículo 14 del Código Civil y Mercantil hace prevalecer el texto tailandés cuando no cabe determinar qué lengua quisieron las partes. La tasa de transmisión es el 2 % del valor tasado; el impuesto específico sobre negocios, el 3,3 %, cuando el vendedor es una sociedad o un particular con menos de cinco años de tenencia; en caso contrario se pagan el 0,5 % de timbre y la retención. La vía societaria merece prudencia: el artículo 36 de la Ley de Negocios Extranjeros B.E. 2542 castiga con hasta tres años de prisión y multa de 10.000 a 1.000.000 de baht al tailandés que sostenga participaciones por cuenta de un extranjero. El Departamento de Desarrollo Comercial señaló 148 estructuras sospechosas en 2021 y 2022. La misma instantánea de Glopra cifra el coste de transacción del comprador en el 7,5 %, con una rentabilidad bruta del alquiler del 6,22 % y una caída de precios del 3,7 % en doce meses.
Este artículo es información general y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión.
Fuentes
Código de Tierras de Tailandia, artículos 86, 94, 96 y 96 bis
Ley de Condominios B.E. 2522, artículos 19, 19 bis y 19 ter
Código Civil y Mercantil, artículos 14, 540, 1410 a 1416 y 1417 a 1428
Ley de Negocios Extranjeros B.E. 2542, artículo 36
Departamento de Tierras, dol.go.th
Portal del Gobierno de Tailandia, thailand.go.th
Banco de Tailandia, bot.or.th
Tribunal Supremo de Tailandia, sentencia 4655/2566
Base de datos Glopra, instantánea 2026-07-23, metodología v3
Sources: savills.com, themispartner.com, benoit-partners.com, aseanbriefing.com