La vivienda usada de Tokio encadena cuatro meses de caída y ahora también bajan los precios
REINS registró 3.638 compraventas de pisos usados en el Gran Tokio en julio, un 8,6 % menos interanual, con el metro cuadrado un 1,5 % abajo y 47.151 anuncios en stock.
Las compraventas de pisos de segunda mano en el Gran Tokio cayeron a 3.638 en julio de 2026, un 8,6 % menos que un año antes y el cuarto descenso mensual consecutivo, según las cifras que la red REINS publicó el 10 de agosto. Los precios han seguido por fin a los volúmenes: el precio medio contratado bajó un 0,7 %, hasta 52,67 millones de yenes, y el precio por metro cuadrado retrocedió un 1,5 %, hasta unos 841.700 yenes. El stock se situó en 47.151 anuncios, frente a 16.474 nuevas incorporaciones durante el mes.
REINS es la red de información inmobiliaria designada que opera bajo el ministerio japonés de Transporte, y su serie mensual cubre Tokio, Kanagawa, Saitama y Chiba: las cuatro prefecturas de la región capitalina.
Las viviendas unifamiliares fueron en dirección contraria
Las casas unifamiliares de segunda mano sumaron 1.738 operaciones, con un descenso mucho más suave, del 1,9 %, y el precio medio subió un 0,6 %, hasta 39,33 millones de yenes, séptimo avance mensual seguido. La divergencia es real, aunque la muestra de unifamiliares es más pequeña y más sensible a qué inmuebles se transmiten en un mes concreto, de modo que ese 0,6 % aislado no debe leerse como tendencia. Cuatro meses seguidos de caída en el volumen de pisos es la señal más sólida.
El stock es la cifra que hay que vigilar a continuación. Con 47.151 anuncios frente a 3.638 contratos mensuales, el Gran Tokio arrastra casi trece meses de oferta de pisos al ritmo de absorción actual: una relación que presiona los precios de salida si se mantiene en otoño.
La obra nueva y la reventa cuentan historias opuestas
Aquí conviene ser cuidadoso, también con nuestras propias cifras. La serie de Tokio de Glopra muestra precios un 9,3 % más altos en yenes en los últimos doce meses, sobre una media urbana de 11.134 dólares por metro cuadrado y una rentabilidad bruta del alquiler del 3,59 %. REINS, en cambio, refleja un precio por metro cuadrado de reventa un 1,5 % más bajo en un solo mes, en tasa interanual.
Ambas son correctas. Describen segmentos distintos en ventanas temporales distintas. El mercado de obra nueva ha estado marcando récords —los precios de los pisos nuevos del área de Tokio alcanzaron un máximo histórico en el primer semestre de 2026— mientras la reventa se ablanda desde la primavera, y nuestra cifra de doce meses abarca un periodo en el que dominó el impulso de la obra nueva. Además, nuestro nivel medio de precios urbano se construye sobre una base más amplia y más ponderada hacia el segmento prime que la muestra de reventa de cuatro prefecturas de REINS, así que los dos niveles de precio no son directamente comparables y no deben colocarse uno al lado del otro como si lo fueran.
La divisa hace casi todo el trabajo
Para un comprador extranjero, la cifra en yenes no es el rendimiento. Ese 9,3 % de subida en yenes en Tokio se convierte en un menos 2,2 % en dólares en los mismos doce meses, y el dato nacional japonés de más 8,0 % en yenes pasa a menos 3,3 %. Un inversor cuya moneda base es el dólar ha perdido terreno en un mercado que subió. Nuestro tipo efectivo sobre el alquiler para no residentes en Japón es del 6,72 %, de los más bajos de Asia desarrollada, lo que deja la rentabilidad bruta del 3,59 % de Tokio en torno al 3,3 % neto. Nuestra puntuación de burbuja para Tokio es 72, en la banda elevada.
Sources: REINS / East Japan Real Estate Information Network, Monthly Market Watch July 2026 (10 Aug 2026) https://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202607_summary.pdf; REINS release index https://www.reins.or.jp/new/