Turquía: compra de propiedad por extranjeros y el recorrido hasta la escritura
Turquía admite a casi cualquier comprador extranjero, pero antes exige una tasación obligatoria, un certificado de divisas y la revisión de zonas militares.
La relación entre precio y renta disponible en Turquía es de 6,58 (instantánea de Glopra, 23-07-2026, metodología v3), el valor más favorable de toda nuestra muestra. Ese dato dice algo que los titulares suelen pasar por alto: los salarios locales todavía alcanzan los precios locales, de modo que el mercado no se sostiene solo con dinero extranjero. Lo que sí encuentra el comprador extranjero es una cadena de trámites que la mayoría de los mercados europeos no tiene.
¿Quién puede comprar y cómo se comprueba?
El texto aplicable es el artículo 35 de la Ley del Registro de la Propiedad n.º 2644. La Ley n.º 6302, aprobada el 3 de mayo de 2012 y publicada en el Boletín Oficial el 18 de mayo, suprimió el requisito de reciprocidad, según el cual un extranjero solo podía comprar si los ciudadanos turcos gozaban del mismo derecho en su país. En su lugar deja a criterio del Presidente qué nacionalidades pueden adquirir, ponderando relaciones bilaterales e interés nacional, y permite restringir por país, región, plazo o tipo de inmueble.
La lista no se publica. La Dirección General del Registro de la Propiedad y del Catastro remite las consultas a las embajadas y consulados turcos, a sí misma o a la oficina registral del expediente. Si una agencia le cita una cifra exacta de países admitidos, eso es argumentario comercial: solo vincula la respuesta del registro sobre su expediente.
¿Hasta dónde llega lo que una persona puede poseer?
Operan dos techos a la vez. Una persona física extranjera no puede tener más de 30 hectáreas en todo el país, salvo herencia, y el Presidente está facultado para duplicar esa cifra. Con independencia de ello, la propiedad en manos extranjeras no puede superar el diez por ciento de la superficie de titularidad privada de un mismo distrito. Este segundo límite es el que nadie ve venir: un distrito costero que ya haya agotado su cupo deja de inscribir adquisiciones extranjeras, sea quien sea el comprador.
El suelo sin edificar añade un deber: presentar un proyecto de desarrollo ante el ministerio competente en dos años, so pena de liquidación del inmueble.
¿Por qué conviene resolver las zonas militares antes de firmar?
El artículo 35 excluye las adquisiciones dentro de zonas militares prohibidas y de seguridad, y en las zonas de seguridad especial hace falta la autorización de la delegación provincial del gobierno. Hoy la comprobación la realiza el propio registro contra la cartografía de zonas, una mejora real frente al procedimiento anterior, pero no existe plazo legal publicado. Donde la cartografía está digitalizada, la cuestión se resuelve dentro de la solicitud; donde hace falta una decisión provincial, el expediente espera.
¿Qué papeles mueven realmente la escritura?
La tasación independiente es obligatoria para el comprador extranjero y se encarga por el portal WebTapu dentro del sistema TADEBİS, conforme a la Circular 2024/2, en vigor desde el 1 de marzo de 2024. La elaboran tasadores sujetos a las normas de la Junta de Mercados de Capitales, y los documentos de determinación de valor vigentes duran seis meses.
El artículo 11 de la Ley n.º 6305 impide además a las oficinas registrales inscribir un edificio sujeto a cobertura sin póliza de seguro obligatorio de terremoto válida en la fecha de la operación.
Queda la divisa. Según la Circular 2022/1, de enero de 2022, el comprador extranjero vende a un banco la moneda con la que paga y el banco la vende al banco central; el certificado de compra de divisas resultante identifica al comprador, su número de pasaporte o de identificación de extranjero y el equivalente en dólares. Solo dólares, euros y libras llegan directamente al banco central, el resto se convierte antes a los tipos cruzados de referencia. Es ese certificado, y no el contrato privado, el que fija el valor declarado ante el registro.
También necesitará número de identificación de extranjero o fiscal, certificado municipal de valor y, si no habla turco, un intérprete jurado habilitado por la comisión judicial.
El impuesto de transmisión asciende al dos por ciento por el comprador y otro dos por ciento por el vendedor, y quién asume ambas mitades se negocia caso por caso. El coste total de transacción es del 8,7 por ciento, la rentabilidad bruta del alquiler del 7,32 por ciento, el precio medio en Estambul de 1.755 USD/m² y el tipo efectivo sobre el alquiler del 18,39 por ciento (instantánea de Glopra, 23-07-2026, metodología v3). Nuestro indicador de riesgo de burbuja marca 60 puntos, un nivel elevado que encaja mal con el dato de accesibilidad.
Este artículo es información general y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión; consulte a un abogado turco cualificado antes de comprometerse.
Fuentes
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — tkgm.gov.tr
Your Key Türkiye, Ministerio de Medio Ambiente, Urbanismo y Cambio Climático — yourkeyturkiye.gov.tr
Ley del Registro de la Propiedad n.º 2644, artículo 35, y Ley n.º 6302 — mevzuat.gov.tr
Doğal Afet Sigortaları Kurumu, Ley n.º 6305 — dask.gov.tr
Datos de país de Glopra, metodología v3 — glopra.com
Sources: mfylegal.av.tr, globalcitizensolutions.com, invest.gov.tr