La vivienda turca sube un 25 % en un año, pero pierde un 5,1 % en términos reales
El banco central turco sitúa la subida anual de la vivienda en julio en el 25 %, un 5,1 % por debajo de la inflación. Estambul avanza un 27,7 % y los alquileres un 28,4 %.
El Banco Central de la República de Türkiye fijó su índice de precios de vivienda en 234,8 puntos en julio de 2026, sobre una base 2023 igual a 100, con un alza nominal del 1,5 % mensual y del 25,0 % en doce meses. Corregido por inflación, ese mismo índice quedó un 5,1 % por debajo del nivel de un año antes. Para quien mantiene inmuebles turcos en liras, es la segunda cifra la que describe lo que realmente ocurrió con su capital.
Estambul manda, Esmirna se frena
Estambul registró el mayor avance anual de las tres grandes ciudades, un 27,7 %, y una subida mensual del 2,7 % llevó su índice a 222,5. Ankara siguió con un 26,6 % anual y un 2,2 % mensual, sobre un índice de 261,3, el nivel más alto de los tres, reflejo de una escalada más pronunciada desde el año base 2023. Esmirna fue la excepción: allí los precios cedieron un 0,5 % durante julio, aunque seguían un 23,1 % por encima de julio de 2025, con el índice en 224,0.
Los alquileres conservaron mejor su valor que los precios
El índice de rentas pagadas por nuevos inquilinos alcanzó 328,5 puntos en julio, con un alza nominal del 1,9 % mensual y del 28,4 % anual. Frente a la inflación supuso una caída del 2,6 %, una pérdida real menor que la de los precios. Estambul volvió a liderar con un 32,4 % de crecimiento nominal anual, por delante del 28,6 % de Ankara y del 26,3 % de Esmirna.
Que los alquileres superen a los precios, aunque sea por tres puntos porcentuales, empuja las rentabilidades al alza y no a la baja. Esa es la explicación mecánica de por qué los rendimientos brutos turcos aparecen altos frente a buena parte de Europa mientras la historia del capital luce pobre.
La capa cambiaria lo cambia todo
La foto de Turquía en Glopra muestra una media nacional de 1.076 dólares por metro cuadrado y una rentabilidad bruta por alquiler del 7,32 %, con precios un 24,5 % más altos en doce meses medidos en liras pero solo un 6,3 % más altos en dólares estadounidenses. Estambul se sitúa en 1.340 dólares por metro cuadrado y un 8,17 % de rentabilidad bruta; Antalya, en 1.170 dólares, con alzas del 26,9 % en liras y del 8,4 % en dólares.
Esas tres lecturas del mismo mercado —lira nominal, lira real y dólar— arrojan veredictos completamente distintos, y por eso las comparaciones internacionales basadas en una sola cifra engañan aquí con tanta frecuencia. El propietario que cuenta en liras perdió poder adquisitivo. El que cuenta en dólares ganó de forma modesta, únicamente porque el tipo de cambio no cayó tanto como subió la inflación, y nada garantiza que esa brecha se mantenga.
Los riesgos son concretos más que abstractos. Glopra puntúa el riesgo de burbuja de Turquía en 60 sobre 100, en la banda elevada, y aplica al cálculo de rentabilidad un impuesto estandarizado del 18,39 % sobre el alquiler de no residentes. Un crecimiento nominal que se queda cinco puntos porcentuales por detrás de la inflación no es un desplome, pero tampoco es la historia de revalorización que sugiere el titular del 25 %.
Sources: Central Bank of the Republic of Türkiye (CBRT/TCMB), Residential Property Price Index July 2026, 18 Aug 2026 https://www.tcmb.gov.tr/; Hürriyet Daily News, 18 Aug 2026 https://www.hurriyetdailynews.com/turkiye-residential-property-prices-fall-5-percent-in-real-terms-in-july-225754; Sabah, 18 Aug 2026 https://www.sabah.com.tr/ekonomi/tcmb-acikladi-konut-fiyatlarinda-reel-dusus-kiralar-ne-kadar-oldu-7643692