Emiratos Árabes Unidos: compra de propiedad por extranjeros y pleno dominio en las zonas freehold
En los Emiratos un extranjero puede tener pleno dominio, pero solo en zonas designadas. Qué permite la ley, cuánto cuesta comprar y quién hereda después.
La ley emiratí no parte de un permiso, sino de una restricción. El artículo 4 de la Ley de Dubái n.º 7 de 2006 sobre el Registro de la Propiedad reserva la propiedad inmobiliaria en el emirato a los nacionales de los Emiratos y de los Estados del Consejo de Cooperación del Golfo, a las sociedades íntegramente participadas por ellos. Cualquier otro comprador adquiere por excepción, en las áreas aprobadas por el Gobernante. La pregunta útil no es si usted puede comprar, sino dónde.
¿Qué zonas están abiertas a un comprador extranjero?
El Reglamento n.º 3 de 2006 enumeró por primera vez los distritos de Dubái donde un no nacional puede obtener pleno dominio sin límite temporal, o usufructo o arrendamiento de hasta noventa y nueve años: Emirates Hills, Jebel Ali, Dubai Marina, Palm Jumeirah y Mirdif figuran en aquella lista original. Resoluciones posteriores del Gobernante ampliaron el mapa, entre ellas la n.º 14 de 2015, la n.º 8 de 2016 y la n.º 6 de 2022.
¿Por qué la respuesta cambia según el emirato?
Abu Dabi se rige por una norma propia. La Ley n.º 19 de 2005 sobre la regulación del sector inmobiliario se modificó en abril de 2019 para que los no nacionales puedan adquirir inmuebles en las zonas de inversión del emirato, y no solo las unidades construidas sobre suelo ajeno. Entre esas zonas están la isla de Yas, Saadiyat, Al Reem, Al Raha Beach y Masdar City. Sharjah no vende pleno dominio a extranjeros: la Resolución del Consejo Ejecutivo n.º 26 de 2014 concede usufructo de hasta cien años en áreas designadas.
¿Cómo se pasa del Form F a la escritura?
La guía para inversores del Dubai Land Department fija el orden. Comprador y vendedor firman el contrato estándar Form F registrado ante la RERA, y solo pueden añadir cláusulas que no lo contradigan. El vendedor obtiene después del promotor el No Objection Certificate, que acredita que las cuotas están al corriente. La transmisión se formaliza en una oficina de trustee autorizada, donde el departamento cobra el 4 % del precio a partes iguales entre vendedor y comprador, dentro de los sesenta días siguientes al contrato.
Glopra sitúa el coste de transacción del lado del comprador en el 6,5 %, el más bajo de nuestra muestra, frente a un precio medio de 5.760 USD por metro cuadrado en Dubái, el más alto (instantánea de Glopra, 23-07-2026, metodología v3). Comprar no exige visado de residencia; la autoridad federal de identidad fija en 2 millones de dírhams el umbral de la Golden Visa para inversores inmobiliarios.
¿Qué protege al comprador sobre plano?
Una vivienda que aún no existe no cabe en el registro de la propiedad, así que Dubái creó uno paralelo. Según la Ley n.º 13 de 2008, cualquier transmisión sobre plano no inscrita en el registro provisional es nula; la inscripción se tramita por el sistema Oqood del departamento y cuesta un 2 % del valor a cada parte. La Ley n.º 8 de 2007 obliga al promotor a depositar el dinero de los compradores en una cuenta escrow con un agente acreditado. La Ley n.º 19 de 2020 vincula el porcentaje retenible en caso de impago al grado de avance de la obra.
¿Quién hereda el inmueble si fallece el titular?
Es la cláusula que casi nadie mira al firmar. En los Emiratos las herencias se rigen por defecto por los principios de la sharía, también sobre inmuebles en manos extranjeras. Los no musulmanes pueden inscribir testamento en el Wills Service de los DIFC Courts, creado por la Resolución n.º 4 de 2014 y amparado por la Ley de Dubái n.º 15 de 2017: el reparto inscrito sustituye a las reglas por defecto. El Decreto-Ley Federal n.º 41 de 2022 sobre el Estatuto Personal Civil, vigente desde febrero de 2023, regula la sucesión de los no musulmanes.
¿Cuánto cuesta mantener el piso cada año?
Comprar en una torre o urbanización cerrada implica pertenecer a una comunidad de propietarios y pagar una cuota anual aprobada por la RERA, al amparo de la Ley n.º 6 de 2019 sobre propiedad conjunta; la plataforma Mollak gestiona esos fondos con mecanismo de escrow. Un impago bloquea el No Objection Certificate y con él la venta.
Glopra mide una rentabilidad bruta del alquiler del 4,94 % con un tipo impositivo sobre el alquiler del 0 %, una relación precio-renta de 7,4 y una variación de +6,1 % en doce meses; el riesgo de burbuja es moderado, 46 puntos, y la fiabilidad de los datos es alta (instantánea de Glopra, 23-07-2026, metodología v3). Para cinco y diez años Glopra no publica serie verificada en dólares sobre este mercado.
Este artículo ofrece información general sobre el marco legal y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión.
Fuentes
Portal del Gobierno de los EAU, compra de vivienda por extranjeros — u.ae
Dubai Land Department, Know Your Rights for Real Estate Investors — dubailand.gov.ae
Dubai Legislation, Ley n.º 7 de 2006 sobre el Registro de la Propiedad — dlp.dubai.gov.ae
Dubai Legislation, Reglamento n.º 3 de 2006 sobre áreas de propiedad para no nacionales — dlp.dubai.gov.ae
Dubai Legislation, Ley n.º 19 de 2020 que modifica la Ley n.º 13 de 2008 — dlp.dubai.gov.ae
Dubai Land Department, Mollak — mollak.dubailand.gov.ae
DIFC Courts Wills Service — difccourts.ae
Autoridad Federal de Identidad, Ciudadanía, Aduanas y Seguridad Portuaria, Golden Visa — icp.gov.ae
Sources: u.ae, gulfnews.com, egsh.ae, janussdevelopers.com, apilproperties.com, dubailand.gov.ae
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