La rentabilidad del bono estadounidense a diez años toca el 5% por primera vez desde 2023 y la hipoteca llega al 6,76%
La rentabilidad del bono estadounidense a diez años alcanzó el 5% en sesión el 14 de septiembre y cerró en el 4,97%, con la Reserva Federal decidiendo tipos al día siguiente.
La rentabilidad del bono del Tesoro estadounidense a diez años alcanzó la cota del 5% durante la sesión del lunes 14 de septiembre, por primera vez desde octubre de 2023. No se quedó ahí. La curva diaria de rentabilidades par del propio Tesoro, que es la serie oficial, situó el diez años en el 4,97% el 14 de septiembre, frente al 4,78% del 4 de septiembre. La distinción importa, porque un toque intradía y un nivel de cierre son hechos distintos: varios medios informaron del movimiento como una ruptura limpia del 5%, mientras el cierre oficial quedó tres puntos básicos por debajo.
La reunión de la Reserva Federal se celebra del 15 al 16 de septiembre e incluye el resumen de proyecciones económicas, de modo que la decisión llega al día siguiente del movimiento. La prensa sitúa la probabilidad descontada de una subida de tipos cerca del 90% tras los datos de inflación de agosto, y cita como motores el Brent subiendo a 108 dólares el barril, las fuertes emisiones de deuda pública y corporativa —incluida la financiación de infraestructura de IA— y el desmontaje del carry trade del yen.
El tramo corto se movió más que el largo
La forma del movimiento dice más que el titular. Entre el 4 y el 14 de septiembre, en la serie oficial del Tesoro, la rentabilidad a dos años subió del 4,37% al 4,65%, la de diez años del 4,78% al 4,97% y la de treinta años del 5,24% al 5,34%. Son 28 puntos básicos en el dos años, 19 en el diez años y 10 en el treinta años.
La revalorización se concentra por tanto en el tramo corto, justo el que la Fed controla de verdad, y se adelgaza al alargar plazos. Ese patrón encaja con un mercado que descuenta una política más restrictiva, no con uno que exige una prima por plazo más alta a largo. Es lo contrario de lo que parecería una historia puramente de oferta fiscal, y conviene tenerlo presente cuando se presenta el diez años como el cuadro completo.
Para quien tiene hipoteca, la línea del 5% cayó hace semanas
Esta es la parte que importa a la vivienda y no a las mesas de bonos. Una hipoteca estadounidense a treinta años se fija sobre el tramo largo de la curva pública, y la rentabilidad del bono a treinta años ha estado por encima del 5% todos y cada uno de los días de este mes: 5,27% el 1 de septiembre, 5,24% el día 4, 5,37% el 10 y 5,34% el 14. El titular del lunes trataba de que el diez años cruzara una cifra redonda que el plazo más comparable ya había dejado atrás.
La encuesta del mercado hipotecario de Freddie Mac, publicada el 10 de septiembre, situó la hipoteca fija a treinta años en el 6,76%, frente al 6,71% de la semana anterior y el 6,35% de un año antes. La de quince años promedió el 6,09%, frente al 5,50% de hace un año. El 10 de septiembre la rentabilidad par a diez años era del 4,95%, de modo que la hipoteca cargaba un diferencial de 181 puntos básicos sobre ella.
De ahí se siguen dos cosas. La encuesta del 10 de septiembre es anterior al movimiento hasta el 4,97% y al toque intradía del 5% del lunes, así que todavía no los contiene; la siguiente publicación llega el 17 de septiembre. Y la comparación anual es la que nota el comprador: 41 puntos básicos más caro que hace un año, en un préstamo que suele ser el mayor pasivo de un hogar.
Qué le hace un tipo sin riesgo del 4,97% a una rentabilidad neta del 6,00%
Los datos de Glopra para Estados Unidos, de nuestra instantánea del 4 de septiembre y con nuestro grado de confianza más alto, sitúan la media nacional en unos 2.433 USD por metro cuadrado con una rentabilidad bruta del alquiler del 6,71%. Tras el 10,66% de tipo efectivo que modelizamos sobre la renta del alquiler para un caso estandarizado de no residente, queda un 6,00% neto. Los costes totales de transacción son del 6,9%, los precios suben un 2,2% anual tanto en moneda local como en dólares, nuestra puntuación de riesgo de burbuja, 57, queda en la banda moderada y la ratio precio-renta es de 3,5. Miami, nuestra fila de ciudad estadounidense, muestra 5.802 USD por metro cuadrado y una rentabilidad bruta del 6,84%, con una puntuación de riesgo de burbuja de 75 en la banda elevada.
Puestas las cifras una junto a otra, la aritmética es transparente. Una rentabilidad neta del alquiler del 6,00% queda POR DEBAJO del coste del 6,76% de una hipoteca a treinta años, una brecha de 76 puntos básicos, y queda algo más de un punto porcentual por encima de un bono público que paga el 4,97% sin inquilino, sin desocupación y sin mantenimiento. Esa es la compresión que produce un tipo sin riesgo más alto: no un derrumbe del valor inmobiliario, sino una recompensa más estrecha por asumir riesgo inmobiliario, y un carry negativo para quien financie un activo de media nacional al tipo de la encuesta.
Tres matices acompañan esto. Las medias nacionales esconden una dispersión enorme, y una ratio precio-renta de 3,5 es baja precisamente porque es una cifra nacional que incluye mercados que ningún comprador internacional mira. Un toque intradía del 5% no es un cierre, y una semana de movimiento de la curva no es una tendencia. Y la Fed fija el tramo corto mientras el mercado fija el diez años, de modo que la decisión de mañana no moverá mecánicamente la cifra de la que trata este artículo. Nada de lo anterior es asesoramiento de inversión, y la aritmética cambia con el apalancamiento, la ubicación y la posición fiscal.
Sources: US Treasury https://home.treasury.gov/resource-center/data-chart-center/interest-rates/TextView?type=daily_treasury_yield_curve&field_tdr_date_value_month=202609; Freddie Mac https://www.freddiemac.com/pmms; Yahoo Finance https://finance.yahoo.com/markets/article/10-year-treasury-yield-climbs-to-5-for-the-first-time-since-2023-123457398.html
Market data: United States · Miami