La Fed subió los tipos al 3,75-4% y sus propias proyecciones apuntan a otra subida
La Reserva Federal elevó su banda objetivo al 3,75-4% el 16 de septiembre de 2026, la primera subida desde 2023, y su proyección mediana sitúa el tipo en el 4,1% a fin de año.
El Comité Federal de Mercado Abierto elevó el 16 de septiembre de 2026 la banda objetivo de los fondos federales en un cuarto de punto, hasta el 3,75-4%, la primera subida desde 2023. La votación fue de 12-0. Para quien financia una vivienda, la cifra que más pesa está en las proyecciones publicadas junto a la decisión: el participante mediano del comité sitúa el tipo oficial en el 4,1% a finales de 2026, lo que desde la nueva banda implica un cuarto de punto más antes de que acabe el año.
Lo que dice el comunicado y lo que omite
El razonamiento cabe en unas pocas frases. «La actividad económica se expande a un ritmo sólido», escribe el comité, y menciona un gasto interno resistente, un fuerte crecimiento de la productividad y una inversión de capital robusta. «La creación de empleo ha seguido el ritmo de la población activa y la tasa de paro apenas ha variado». Después llega la frase operativa: «La inflación sigue siendo elevada. La medida de hoy respaldará un retorno más rápido al objetivo del 2 por ciento del comité».
La vivienda no aparece ni una vez. Conviene decirlo con claridad, porque marca el terreno de todo lo demás: esta es una decisión sobre inflación, y el mercado inmobiliario es el canal por el que viaja, no su destino. Los tipos administrados se mueven desde el 17 de septiembre: la remuneración de las reservas al 3,90%, el tipo de crédito primario al 4,0% y el tipo de las operaciones repo inversas a un día al 3,75%.
Las proyecciones pesan más que la subida
El resumen de proyecciones económicas fija la mediana de los fondos federales en el 4,1% para finales de 2026, otra vez el 4,1% para finales de 2027, el 3,9% para 2028 y el 3,2% a largo plazo. La inflación PCE mediana es del 3,7% este año y del 2,3% el próximo, con la subyacente en el 3,4% y el 2,5%. El crecimiento real del PIB es del 2,3% y el paro del 4,1% para 2026.
Leído como una trayectoria y no como una nube de puntos, eso es una meseta. El mismo 4,1% para dos cierres de año consecutivos dice que el comité espera alcanzar un nivel y quedarse ahí, no alcanzarlo y dar marcha atrás. Quien compara un tipo fijo con uno variable está decidiendo frente a una línea plana, no frente a un pico.
La aritmética de una compra estadounidense
Nuestra propia fila de Estados Unidos, tomada el 4 de septiembre de 2026 y calificada con fiabilidad alta, sitúa la media nacional en 2.433 dólares por metro cuadrado con una rentabilidad bruta del alquiler del 6,71%. Tras el 10,66% de carga fiscal efectiva sobre la renta del alquiler en nuestro caso estandarizado de no residente, quedan un 5,99% neto. Los costes de transacción suman el 6,9% del precio, de los más bajos de toda nuestra cobertura y lo bastante bajos como para que el mercado estadounidense admita periodos de tenencia más cortos que la mayoría.
Puesto junto al tipo oficial, aparece una tensión. Los precios de nuestra serie están un 2,2% por encima de hace un año; la banda objetivo es ahora del 3,75-4%. Un crecimiento nominal de los precios por debajo del tipo libre de riesgo no es el estado habitual de un ciclo inmobiliario estadounidense. La diferencia tiene que cubrirla la rentabilidad bruta, y con un 6,71% todavía la cubre. Ahí está buena parte de la razón por la que Estados Unidos aparece como moderado, con 57 puntos en nuestra escala de Bubble Risk, pese a una subida de precios del 85,2% en diez años.
La pregunta que plantea realmente la decisión
Nada de esto es un consejo sobre comprar o endeudarse, y una proyección es una proyección: las del comité ya se han equivocado en ambos sentidos. Lo que esta publicación sí fija es la pregunta que merece la pena hacerse este otoño sobre la vivienda estadounidense. No dónde hacen techo los tipos, sino cuánto tiempo se quedan donde están.
Sources: Federal Reserve https://www.federalreserve.gov/newsevents/pressreleases/monetary20260916a.htm; Federal Reserve Summary of Economic Projections https://www.federalreserve.gov/monetarypolicy/fomcprojtabl20260916.htm; Federal Reserve implementation note https://www.federalreserve.gov/monetarypolicy/files/monetary20260916a1.pdf
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