Les nouvelles règles de location à Bali : menace ou opportunité ?
Machine translation. Original (Hungarian): Bali új szálláskiadási szabályai: kinek probléma, kinek lehetőség?
Glopra expert · 2026-10-05
Depuis août 2026, il est obligatoire de disposer d'une autorisation et d'être situé dans la bonne zone pour louer une villa à court terme à Bali. À Canggu, les trois quarts des annonces se trouvent dans une mauvaise zone. À partir de mi-2027, les contrôles seront automatisés.
Pendant des années, n'importe qui pouvait louer une villa à Bali sur Airbnb, sans la moindre autorisation. C'est désormais terminé. La location à court terme est dorénavant réservée aux propriétaires qui disposent des autorisations requises et dont le bien se situe dans une zone où cette activité est permise.
Ce durcissement n'est pas une réglementation locale balinaise, mais un cadre national décliné à trois niveaux : la révision de la loi sur le tourisme de 2025 (UU 18/2025), le décret gouvernemental sur l'autorisation basée sur le risque (PP 28/2025) et l'arrêté ministériel relatif aux hébergements (Permenpar 6/2025).
Les plateformes sont tenues de retirer les hébergements non autorisés. La date limite initialement fixée au 31 mars 2026 a été repoussée à deux reprises ; la suppression des annonces a finalement débuté le 1er août 2026.
Pourquoi ces changements ?
À première vue, cela peut sembler inquiétant, mais il vaut la peine d'en comprendre les raisons. Ces dernières années, Bali a commencé à être victime de son propre succès : une grande partie des hébergements mis en location fonctionnaient sans autorisation ni paiement de taxes, créant de fait une concurrence déloyale envers ceux qui respectaient les règles. L'objectif du gouvernement n'est pas de freiner la fréquentation touristique, mais de remettre de l'ordre et d'orienter le secteur vers un tourisme de meilleure qualité.
Pour un nouvel investisseur, ces changements représentent davantage une opportunité qu'un risque. Celui qui opère avec les autorisations nécessaires, dans la bonne zone, en tire un bénéfice direct : le nombre de concurrents potentiels peut diminuer sensiblement, tandis que la demande reste soutenue. Cela peut se traduire par un meilleur taux d'occupation, des tarifs à la nuit plus élevés et, in fine, une rentabilité accrue. Un marché réglementé est par ailleurs plus prévisible : les grandes chaînes hôtelières internationales et les investisseurs institutionnels construisent et acquièrent précisément là où les règles sont claires.
Les zones : où la location est autorisée
Sur le marché immobilier balinais, on parle de zones rose, jaune et verte. Ces termes ne sont pas des catégories juridiques officielles, mais des désignations courantes tirées des couleurs utilisées sur les cartes — ils reflètent néanmoins bien la réalité :
- rose (zone touristique) : la location à court terme est autorisée ;
- jaune (zone résidentielle) : autorisée sous conditions, via une procédure spécifique, accordée en pratique presque exclusivement aux résidents locaux ;
- verte (zone agricole) : la location à court terme est interdite.
Le classement officiel est défini par le plan d'aménagement du territoire du régent (kabupaten) ; il ne peut donc pas être modifié localement, et chacun peut le consulter sur une plateforme cartographique publique (balisatudata.baliprov.go.id/peta-tata-ruang).
Canggu : les trois quarts des annonces au mauvais endroit
Nous avons voulu mesurer ce que cela donne concrètement. Nous avons croisé les 22 653 annonces du secteur de Canggu avec la carte officielle de zonage du régent de Badung. Résultat : seules 23,6 % des annonces se trouvent en zone touristique. 58,4 % sont en zone résidentielle et 17,5 % en zone agricole.
La zone touristique ne représente que 18,4 % du territoire : une bande côtière de 600 à 1 000 mètres de large, dont l'extension n'est pas prévue par le plan d'aménagement.
Pour les petites villas, le ratio est encore moins favorable. Parmi les annonces de 0 à 2 chambres — la configuration la plus fréquemment proposée aux investisseurs — environ un cinquième seulement se trouve en zone touristique. Les offres de Booking.com et d'Airbnb reflètent la même répartition, ce qui signifie que les plateformes ne filtrent pas encore. Toutefois, à mesure que la réglementation se durcit, la situation pourrait évoluer significativement dans les prochaines années. Les sites de voyage s'y adaptent dès à présent en reléguant progressivement les annonces non vérifiées dans les résultats de recherche.
2027 : contrôle automatisé
Jusqu'à présent, les contrôles ont avancé lentement, les autorités opérant manuellement. Jusqu'en mai 2026, seules 31 233 annonces sur environ 470 000 recensées à l'échelle nationale avaient été examinées, soit à peine 7 %.
Cela changera à partir de mi-2027. Le ministère mettra en place un système de contrôle automatisé qui vérifiera, via les plateformes, si chaque annonce est adossée à un enregistrement d'entreprise valide autorisant expressément l'activité d'hébergement. Ce dispositif devrait considérablement accélérer le processus et, par ricochet, l'assainissement du marché.
Quelle part de l'offre pourrait disparaître ?
Personne ne le sait avec précision. Tout dépend du taux de refus des demandes déposées en zone résidentielle, sur lequel nous ne disposons d'aucune donnée fiable à ce jour.
Nous avons élaboré trois scénarios. Si les annonces situées en zone agricole ne peuvent pas être régularisées, mais qu'une grande partie de celles en zone résidentielle obtiennent leur autorisation, l'offre à Canggu pourrait reculer d'environ 15 % dans les prochaines années. Si une proportion plus importante des biens en zone jaune se voient refuser l'autorisation, la baisse pourrait atteindre 20 %, voire 35 % dans le scénario le plus extrême.
Mais la tendance importe bien plus que le chiffre précis. Quiconque possède aujourd'hui un bien en zone touristique, avec toutes les autorisations requises, dispose d'un avantage concurrentiel considérable.
Une porte fermée : plus de nouvelles autorisations pour les sociétés étrangères
Depuis mai 2026, Bali ne délivre plus de nouvelles autorisations aux sociétés à capitaux étrangers dans 18 secteurs d'activité. La liste inclut la location d'hébergements et l'exploitation de petits hôtels. Selon le gouverneur, de nombreuses sociétés étrangères avaient profité de la procédure d'autorisation simplifiée pour se lancer dans la location sans les certificats requis, créant ainsi une concurrence déloyale envers les entreprises locales.
Les autorisations déjà obtenues restent valables. Quiconque souhaite donc entrer aujourd'hui sur le marché de la location de villas à Bali via une société étrangère se heurtera à une porte close. En revanche, ceux qui sont déjà présents sur le marché voient leur cercle de concurrents se réduire.
Par souci de transparence, je précise que je suis moi-même actif sur le marché balinais. Les autorisations de notre société ont heureusement été finalisées en décembre 2025, avant l'entrée en vigueur de l'interdiction.
The article is the author's own professional opinion, not investment advice.