Les prix de l'immobilier en Bulgarie ont progressé de 15,5 % sur un an, deuxième rythme le plus rapide de l'Union européenne

Les prix du logement en Bulgarie ont progressé de 15,5 % sur l'année au deuxième trimestre, deuxième rythme de l'UE, contre une moyenne européenne de 4,7 %, selon Eurostat.

Les prix du logement en Bulgarie étaient supérieurs de 15,5 % au deuxième trimestre 2026 par rapport à un an plus tôt, soit la deuxième hausse la plus forte parmi les États membres de l'Union européenne, selon l'indice trimestriel des prix du logement publié par Eurostat le 1er octobre. Dans l'ensemble de l'UE, les prix ont augmenté de 4,7 % sur la même année et de 1,2 % sur le trimestre, contre 4,0 % et 1,1 % dans la zone euro ; la hausse trimestrielle bulgare a atteint 4,5 %, plus du triple du chiffre européen.

Sur douze mois, seul le Portugal a progressé plus vite

Le Portugal a dominé le tableau annuel avec 16,5 %, la Bulgarie a suivi à 15,5 % et la Lituanie est arrivée troisième à 14,3 %. Sur un an, les prix ont augmenté dans 23 États membres et reculé dans trois : la Finlande de 2,7 %, le Luxembourg de 2,2 % et la France de 0,8 %. Cette répartition fournit le contexte dont un investisseur a besoin pour lire le chiffre bulgare. Une hausse annuelle de 15,5 % n'est pas une tendance continentale dans laquelle la Bulgarie se trouverait par hasard : c'est environ le triple de la moyenne européenne, et selon Eurostat, seul le Portugal la dépasse.

Sur le trimestre, la croissance rapide se concentre à l'est

La Lituanie a enregistré la plus forte hausse trimestrielle, à 5,0 %, suivie de la Bulgarie à 4,5 % et de la Roumanie à 4,4 %. Entre le premier et le deuxième trimestre, les prix ont monté dans vingt-quatre États membres et baissé dans deux seulement, dont la Hongrie, de 1,4 %. Le regroupement mérite d'être relevé : les trois marchés trimestriels les plus dynamiques se situent tous dans la moitié orientale de l'UE, et tous trois figuraient aussi en haut du tableau annuel. La Bulgarie n'accélère donc pas depuis une base plate — les lectures trimestrielle et annuelle pointent dans le même sens.

Deux limites méthodologiques accompagnent le chiffre principal

L'indice d'Eurostat est nominal : une hausse de 15,5 % n'équivaut donc pas à un gain de pouvoir d'achat de 15,5 %, et la publication n'est pas désaisonnalisée, ce qui rend un chiffre trimestriel isolé plus bruité que l'annuel. L'indice couvre en outre l'ensemble des biens résidentiels achetés par les ménages, neufs et anciens, sur tout le territoire : il décrit la moyenne nationale et non un segment urbain ou côtier particulier.

Pourquoi Glopra ne publie aucun niveau de prix pour la Bulgarie

Notre ligne de marché bulgare ne porte ni prix au mètre carré ni loyer, et la raison est inscrite sur la ligne elle-même plutôt que cachée derrière une case vide. Les portails immobiliers bulgares bloquent l'accès automatisé à leurs pages de statistiques, et les sources ouvertes — l'institut national de la statistique, Eurostat et les plateformes cartographiques construites sur eux — publient des prix de vente sans aucun loyer correspondant, de sorte qu'aucun couple prix-loyer issu d'un seul éditeur n'a pu être constitué. Le volet locatif échoue pour une raison voisine : la source qui publie le prix ne publie aucun loyer mensuel national au mètre carré, et la seule donnée officielle de loyer au mètre carré qui existe appartient à un module de statistique urbaine de 2020, qu'on ne peut honnêtement apparier avec un prix de 2026.

C'est précisément cette lacune qui explique pourquoi la publication du jour compte davantage pour la Bulgarie que pour la plupart des marchés. Eurostat livre le taux de variation sans livrer de niveau — soit exactement la moitié du tableau qui manque à la Bulgarie — et le fait depuis un éditeur dont la méthodologie est ouverte.

Ce à quoi un acheteur étranger est réellement confronté

Les chiffres que nous publions effectivement pour la Bulgarie sont ceux qui résistent à l'examen. Acheter puis revendre un logement bulgare absorbe environ 8,6 % du prix. Le loyer brut d'un non-résident supporte un impôt libératoire de 10 % quel que soit le montant du loyer, et un propriétaire résidant dans un autre État de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen peut opter pour un recalcul assorti d'un abattement forfaitaire qui ramène le taux effectif à 9 %. La propriété est pleine pour les appartements, mais un acheteur extérieur à l'UE ne peut détenir du terrain qu'à travers une société. Notre score de risque de bulle pour la Bulgarie s'établit à 56 sur 100, ce qui la classe dans la bande modérée et non dans la bande élevée — un rappel qu'une croissance rapide des prix et une valorisation tendue ne sont pas la même mesure. Rien de tout cela ne constitue un conseil sur l'opportunité d'acheter ; c'est le cadre de coûts et de propriété dans lequel s'inscrivent ces 15,5 %.

Sources: Eurostat, House prices up by 4.0% in the euro area, euro indicators release 2-01102026-BP, 1 October 2026 https://ec.europa.eu/eurostat/product?code=2-01102026-bp

Market data: Bulgaria