Les prix du logement en Croatie ont augmenté de 12,7 % au deuxième trimestre alors que les ventes enregistrées ont chuté d'un tiers

Les prix du logement en Croatie ont progressé de 12,7 % sur un an au deuxième trimestre 2026, tandis que les ventes enregistrées ont reculé de 33,3 %.

Les prix du logement en Croatie ont progressé de 12,7 % sur un an au deuxième trimestre 2026 et de 2,7 % par rapport au premier trimestre, a annoncé l'office croate des statistiques (Državni zavod za statistiku) le premier octobre à Zagreb. La même publication situe l'indice du nombre de ventes à 77,40, en baisse de 33,3 % sur un an. Le prix et le volume évoluent en sens inverse, et l'écart est assez large pour que les deux chiffres décrivent des marchés presque différents.

L'indice principal des prix a atteint 111,24 sur une base où 2025 vaut 100. L'indice de la valeur des ventes s'est établi à 82,97, en recul de 24,5 % sur un an, une baisse moins marquée que celle du nombre. Les deux données sont provisoires, et l'office statistique en attribue la cause à des circonstances substantiellement modifiées dans la transmission de ses données administratives sources.

Le littoral est la partie la plus lente du marché

Pour qui achète depuis l'étranger, la ventilation régionale est la partie la plus utile de la publication. L'indice de la ville de Zagreb a atteint 113,53, en hausse de 4,1 % sur le trimestre et de 15,7 % sur un an. Le groupe résiduel des autres régions s'est établi à 113,34, en hausse de 3,3 % et de 15,8 %. L'Adriatique, qui couvre les comitats côtiers où se concentre la quasi-totalité de la demande internationale, a atteint 108,46, en hausse de seulement 1,2 % sur le trimestre et de 9,0 % sur un an.

Cet ordre compte. La hausse des prix croates ce trimestre a été portée par la capitale et les comitats de l'intérieur, pas par la mer. Un acheteur étranger qui lit le chiffre national de 12,7 % et l'applique à un bien en Dalmatie ou en Istrie surestime ce que l'indice officiel y a réellement mesuré.

Le neuf et l'ancien se sont séparés

Les logements anciens ont atteint 112,84, en hausse de 3,4 % sur le trimestre et de 14,1 % sur un an. Le neuf s'est établi à 107,13, en hausse de 0,8 % et de 9,2 %. C'est donc le parc ancien qui porte la progression, l'inverse du schéma observé sur plusieurs autres marchés européens où la rareté du neuf a poussé le segment le plus récent en avant.

Comment cela se compare à nos propres données croates

Glopra retient pour la Croatie un prix moyen national affiché de 4 549,9 dollars américains le mètre carré, tiré d'un indice de portail national pour août 2026, et une variation annuelle de 14,3 % issue de la lecture d'Eurostat pour le premier trimestre 2026. Le chiffre de 12,7 % de l'office statistique est plus bas, et l'écart est méthodologique et non contradictoire : le nôtre est un niveau de prix affichés d'un mois plus tardif comparé à l'indice officiel d'un trimestre plus ancien, tandis que la série officielle est un indice fondé sur les transactions couvrant avril à juin et rebasé cette année de 2015 à 2025. Les prix affichés réagissent en outre plus tard que les transactions enregistrées.

Notre ligne Croatie porte un score de risque de bulle de 70, dans la bande élevée, une charge fiscale effective sur les loyers de 8,4 % après l'abattement forfaitaire de 30 % pour frais, et des coûts de transaction complets de 7,5 %. La propriété est sans restriction pour les acheteurs de l'Union européenne ; ceux venus de l'extérieur ont besoin d'une réciprocité avec leur propre pays et d'une autorisation. Un marché où le décompte officiel des ventes a reculé d'un tiers en un an est aussi un marché où la sortie peut prendre plus de temps que ne le laisse penser l'indice des prix, et c'est ce risque que le chiffre principal dissimule.

Sources: Croatian Bureau of Statistics (DZS), Indeksi cijena stambenih objekata za drugo tromjesecje 2026 - privremeni podaci, CIJ-2026-2-1/2, Zagreb, 1 October 2026 https://podaci.dzs.hr/2026/hr/121053; Croatian Bureau of Statistics (DZS), house price index release listing https://podaci.dzs.hr/hr/podaci/cijene/indeks-cijena-stambenih-nekretnina/

Market data: Croatia